Editorial Metroscubicos / Georgina Navarrete y Regina Reyes-Heroles Cardoso
02 de Mayo de 2012
El próximo mes de julio comenzará a operar el “segundo crédito” del Infonavit, y podrás solicitarlo si ya pasó al menos un año de que liquidaste el primero. Podrás usarlo para remodelar a profundidad o ampliar tu casa, o bien para comprar una nueva, más adecuada a tu situación de vida actual.
¿Tus hijos ya crecieron y necesitan espacio? ¿Se casaron y necesitas una vivienda menos grande y con menos gastos? O quizá siempre soñaste con una casita de descanso... Ahora podrás comprarla y hacer crecer tu patrimonio con un crédito Infonavit, aunque ya hayas tenido uno.
“Hoy los mexicanos son más móviles y en promedio cambian de casa cada ocho o 12 años, por lo que un segundo crédito es una buena noticia en el sector”, señala Gene Towle, fundador de Softec, firma de análisis del mercado de vivienda Towle.
Todos se benefician
Según Isidoro Sánchez, director de Desarrollo de Productos y Nuevos Segmentos de BBVA Bancomer, esta reforma incrementará entre 3 y 4 por ciento el número de créditos que ya se entregan actualmente.
Por su parte, Víctor Manuel Borrás, director general del Infonavit, dijo que el instituto espera que, a raíz de este lanzamiento, en 2012 la demanda de créditos crecerá 15%, cinco puntos porcentuales más que lo anticipado.
La meta mínima para 2012 es otorgar 490,000 créditos; a ésta se podrían sumar otros 73,500 derivados del programa de segundo crédito. Los expertos no quieren adelantar una cifra concreta hasta en tanto no se hayan establecido y aceptado las reglas de este segundo crédito; lo que queda claro es que se trata de un cambio positivo para todos.
“El segundo crédito rompe paradigmas y es una buena decisión del Infonavit que va a beneficiar mucho al sector y a los compradores”, apuntó Gonzalo Cosgalla, director de Operaciones de Tu Hipoteca Fácil, firma de asesoría hipotecaria.
Con esta decisión se incrementará el otorgamiento de créditos, “y eso promueve la compra de vivienda”, señala Sánchez, de BBVA Bancomer. Ello significa que se comprarán más casas o habrá más mexicanos con deseos de una casa nueva, lo cual ayudará al sector de la construcción. Y esto se traducirá en más opciones de casas para ti y precios más competitivos.
Este evento “podría impulsar la economía del país, iniciar una transformación social e impulsar la consolidación de la clase media de tal modo que en 20 años no vamos a reconocer al país”, agregó Towle.
Conoce el segundo crédito Infonavit
El Infonavit espera que este segundo crédito beneficie a un universo de 1,800,000 personas que ya terminaron de pagar el primero y comprueben haber cotizado al instituto de manera continua los últimos cinco años. Eso sí, para poder solicitarlo es importante que hayas sido un buen acreditado en la primera ocasión: que hayas pagado puntualmente, sin moras; que no hayas realizado suspensiones de pago, solicitado prórrogas ni reestructuraciones.
El segundo crédito se le otorgará “a los trabajadores que lo soliciten, que tengan un buen historial laboral y que en la primera ocasión hayan tenido un buen comportamiento crediticio”, explica Alfredo Rabell Mañón, coordinador de Soluciones Hipotecarias del Infonavit.
Aunque algunos especialistas del sector inmobiliario opinan que un año de espera entre la liquidación del primer crédito y la solicitud del segundo es demasiado tiempo, pues corta la continuidad del progreso patrimonial, es importante que sepas que no se trata de una condición arbitraria sino necesaria para garantizar que ya tengas un nuevo ahorro en tu Subcuenta de Vivienda.
Recuerda que al contratar tu crédito Infonavit utilizaste el saldo de tu Subcuenta de Vivienda para el pago inicial, así que si solicitaras un segundo crédito antes de un año, tu SSV sería tan pequeño que no funcionaría como garantía. Toma en cuenta que mientras más tiempo pase entre ambos créditos, más aportaciones patronales recibirá tu SSV, lo cual te dará derecho a un monto de crédito mayor que si sólo esperas el año reglamentario.
Salvo esta condición de tiempo, el resto de los requisitos son los mismos que exige el otorgamiento de un crédito “tradicional”.
También debes recordar que, a partir de junio, todo crédito Infonavit debe cumplir con el requisito de revisar el Buró de Crédito, así que es importante que cuides tu historial para tener derecho a que te presten montos mayores y con mejores condiciones de crédito.
¿Para qué me servirá?
Aunque entre los requisitos no se estipula que el acreditado deberá vivir en esa nueva casa, lo cual deja la puerta abierta a comprar una casa de descanso, Rabell comentó que “la idea de este segundo crédito es sin duda que los trabajadores mejoren su patrimonio y obtengan una solución habitacional que se adecue a sus nuevas situaciones”.
“Sabemos que la situación y las necesidades de un trabajador no son las mismas hoy, cuando ya pagó su crédito, que hace 13 o 15 años, cuando lo solicitó, y que su solución de vivienda definitivamente es otra. Queremos reflejar y atender esos cambios con los créditos hipotecarios”, agregó el directivo.
“Esperamos que los usos principales sean mejorar la vivienda, vender la primera y comprar una mejor o más adecuada, o bien ampliar y mejorar la que hoy tienen, más que comprar una casa de descanso”, continuó.
Al igual que el crédito tradicional, el segundo podrás utilizarlo para pagar pasivos, es decir, para liquidar un crédito previo que tengas con algún banco o Sofol.
¿Cómo es el esquema?
El segundo crédito será similar al Infonavit Total, un financiamiento que el instituto otorga en conjunto con una entidad privada que sólo lo fondea y no interviene en la originación, operación, administración ni cobro del préstamo.
Así pues, el dinero proviene de tres fuentes: Infonavit, el saldo de tu Subcuenta de Vivienda y recursos de la entidad financiera privada, pero es el Instituto el que lo administra completamente bajo las reglas de cualquiera de sus productos propios, con las mejores condiciones del mercado.
Hasta el cierre de esta edición aún no se definía el banco o Sofol que participará en el segundo crédito, y tampoco se había determinado la tasa de interés, que si bien será estándar y tomará como referencia las del mercado abierto, “se subastará para que la oferta sea la mejor del mercado”.
El monto de tu segundo crédito no tendrá tope y se fijará de acuerdo con la tasa de interés, tus ingresos, el plazo y el saldo de tu SV, de manera que tu mensualidad no rebase 25% de tu salario por nómina más 5% de salario integrado que tu patrón aporta bimestralmente.
En vista de que ya tienes una primera casa que vender y con eso tendrías la posibilidad de dar un enganche alto, el valor de la casa nueva no tiene un límite, y el plazo del crédito será de 5, 10, 15, 20, 25 o 30 años.
Respecto de la posibilidad de que el segundo crédito pueda ser conyugal, Alfredo Rabell se reservó una opinión, pues “este tipo de créditos —los conyugales— siempre tienen características especiales en las entidades financieras y se evalúan diferente en cada una”, así que dependerá del banco o Sofol con el cual se otorgue el crédito.
Requisitos
Haber terminado de pagar el primer crédito hace por lo menos un año.
Tener una relación laboral vigente.
Estar al corriente con las aportaciones patronales.
Haber cotizado de manera continua los últimos cinco años.
Destinos
Todos los de un crédito Infonavit (tradicional).
Comprar vivienda nueva o usada.
Comprar y mejorar vivienda nueva o usada.
Construir en terreno propio.
Ampliar, mejorar o reparar.
Pagar la hipoteca de tu casa (si es que estaba con un banco).
Condiciones
Es un crédito para comprar una vivienda de cualquier valor.
La vivienda debe cumplir con los requisitos de Hipoteca Verde.
El monto del crédito se calculará en función de la capacidad de pago del derechohabiente.
Plazo a elegir: 5, 10, 15, 20, 25 y 30 años.
Tasa de interés fija: sin definir al cierre de la edición.
Crédito en pesos.
Factor de pago fijo durante toda la vida del crédito.
¿Voy por mi segundo crédito?
Para todo derechohabiente del Infonavit esta es una gran oportunidad de conseguir de nuevo un crédito accesible y aprovechar la afiliación y las aportaciones patronales.
Sin embargo, no hay que dejar de hacer las consideraciones particulares de las finanzas familiares antes de saltar en pos de otro compromiso a largo plazo.
Estas son las reglas de finanzas personales que debes considerar antes de pedir un segundo crédito:
La hipoteca es un compromiso a largo plazo; antes de firmar haz un ejercicio de un par de meses en el que ahorres el monto mensual de lo que pagarías por tu casa nueva para ver si esto no afecta tu estilo de vida, recomienda Enrique Margáin, director general de Crédito Hipotecario de Scotiabank.
No olvides que el pago de tu mensualidad no debe rebasar 30% de tus ingresos brutos.
El pago mensual de todas tus deudas, desde la hipoteca hasta la tarjeta de crédito o el crédito personal, no debe rebasar el equivalente a 40 por ciento de tu ingreso bruto.
No olvides tomar en cuenta los gastos de mantenimiento, como predial o servicios, que en una casa más grande o en una segunda casa podrían desequilibrar tu presupuesto.
Considera los gastos por la venta de la propiedad anterior:
Comisión del corredor que encuentre al cliente.
Pago de impuestos por la venta, que es de 30% del Impuesto sobre la Renta (ISR). La operación podría estar exenta si el valor de la casa no supera 1,500,000 UDIs, o si la casa se habitó en los últimos cinco años.
Considera los gastos inherentes a la compra de un segundo bien:
Avalúo comercial, que estima el valor de la propiedad. Las instituciones financieras a veces lo piden entre los requisitos para otorgar el crédito.
Obtén una casa de ensueño
Si una familia mexicana vive en promedio unos ocho años en la misma casa, entonces hay que aprovechar el sistema de rotación que este segundo crédito podría permitir y vender la casa para adquirir una mejor.
A este esquema de rotación se le llama “escalera de propiedades”; la idea es que subas peldaños poco a poco, hasta lograr la casa de tus sueños.
Una familia que gana $25,000 pesos al mes puede comenzar con una vivienda de $800,000 pesos y rotarla a los ocho años por una de $1,600,000 pesos, y así continuar “escalando” hasta llegar a la casa de sus sueños, aunque sólo en las primeras dos compras tenga el apoyo del Infonavit.
Y sí, aunque esta familia pagará una hipoteca durante 20 años o más, no será un crédito por la misma casa. Si tú hicieras esto estarías pagando por un largo periodo -equivalente a una larga hipoteca- pero irías cambiando por mejores casas hasta lograr la de tus sueños. Además, formarás un patrimonio sin quedarte sin efectivo.
Con el segundo crédito de Infonavit tu escalera de propiedades se beneficia al contar con un financiamiento con condiciones competitivas y en pesos, lo cual te asegura que efectuarás un pago mensual fijo durante todo el crédito.
Además de que el segundo crédito será una opción “para las personas que efectivamente sigan progresando en su carrera de ingresos, también lo será para los que busquen una vivienda de retiro o descanso”, dice Sánchez, de BBVA Bancomer.
Imagina que un año después de que hayas terminado de pagar la casa en la que vives hoy, puedas adquirir una casa para pasar los fines de semana con tus hijos fuera de la ciudad donde vives. Esto no sólo te dará un estilo de vida distinto, con menos estrés y más tiempo con la familia: también hará crecer tu patrimonio.
La casa de descanso tiene un valor extra, pues forma parte del desarrollo de tu familia -especialmente si la adquieres cuando tus hijos están pequeños-; y, por ejemplo, te permitirá tener una propiedad para el retiro y rentar tu vivienda urbana para obtener un ingreso adicional.
Saca el mejor provecho de esta iniciativa e incrementa tu patrimonio actual. ¡Es momento de comprar!
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