Home construction or improvement contracts in Mexico

mexconnect.com
J. Brad Grieve

Over the years I have seen some good construction contracts and some terrible ones. Unfortunately, the terrible ones have resulted in someone paying the price.

In any contract, there are basically three concepts to negotiate and determine in terms acceptable to all parties involved. These are Price, Quality and Time. It is natural to focus in on the first concept of Price, however this leads to a lack of focus on the latter two, which will ultimately affect the long-term aspects of the contract - functionality, serviceability and enjoyment.

For home construction or improvement projects, negotiation for an equitable price is obvious. However the concept of quality has to be specified clearly so it can be measured and achieved. No matter how large or small the project, plans and specifications need to be laid out and understood by all parties. The more graphic description that can be done, the clearer the communicated quality can be followed. Dimensional plans, material lists and even pictures are ways to clarify the level of quality required.

Time is always the unknown. How long will it take? I heard one contractor state, "it will take as long as it will take to finish." This was a safe reply but it was not a very responsible or professional response. Further to that, years ago a once friend said, "take the estimated time and double it." His reasons were varied - sometimes the estimate did not allow for contingencies or potential problems but sometimes it was due to the mismanagement of time. Most contractors will not produce a Gantt chart to lay out the proposed schedule of work, showing the various tasks for the project and how much time is anticipated and when the task will occur. This type of chart will show potential problems and critical flow of tasks of the project (i.e. foundations before walls and then the roof followed by various other steps of the project).

However, recently there were cases where I have had to help clients who are far along in their project, way past the original schedule and way, way over budget. The cases were different in the sense of the type of project, price and site conditions. In one case, the client did a cost plus agreement and the second client did a fixed price contract. However, the similarities were what stood out. Both clients did a contract on a handshake with no paperwork to backup what was agreed upon. And in both cases, the client was absent during phases of the project but the clients' payments were made in good faith.

When I was brought in to help, it was difficult to follow the status of the project due to a lack of paperwork to act as a map of the project. Further investigation showed the contractor had provided detailed receipts of the work completed, including the materials used and extra services contracted. But after adding up the bills and the amount of labor used, I had to ask why the total costs were so much more than the original estimate. The contractor used excuses for the poor site conditions and weather conditions. But the project was so far out of control in terms of cost and schedule, I had to look into the eyes of the one contractor and ask him if he was "unethical or incompetent." Unfortunately, I believe the contractor had taken advantage of the client's good trusting nature. I helped the client find a competent and ethical contractor who was able to finish the project with more quality for half the proposed time and less than half of the cost of the original contractor.
The other case was of a client who really had lost control of the project and was not making efforts to maintain control of the costs and schedule. There were workers appearing/disappearing and not finishing tasks on time, material lost due to theft, errors in construction and damage due to poor weather/storage. It was critical for the client to be on top of the billing and what was completed on the project. There were stages of the payments where it appeared the client had advanced the contractor too much for the work to complete.

In conclusion, take time to review the proposal, put everything down onto paper, have a second person review the proposal, get other proposals or bids and compare but most of all, do not simply use faith and a handshake to seal a deal. That makes it too easy for anything and very likely for everything to go wrong.

INFOGRAFÍA Paso a paso para rentar

25 de Agosto del 2013 | Editorial Metroscubicos

Ya sea que tienes planes de independizarte o si estás a punto de iniciar tu vida en pareja, seguro consideras rentar. Este es un gran paso y por ello te guiamos en el proceso, te decimos qué hacer desde que surge la idea, hasta el momento de materializarla para garantizar tu seguridad y satisfacción.

Real Estate: Should I Rent or Lease?

voices.yahoo.com

Christine Cadena, Yahoo Contributor Network
Mar 5, 2007

 

 

Aside from owning a home, renting or leasing real estate is often the next best alternative to moving away from college dorms, roommates and even your parent's house. For many renters, the term renting and leasing seem to be intertwined. However, in the world of real estate, these terms do have some degree of separation. As a renter, understanding the difference between renting and leasing, provides for a key understanding of the contractual obligation when moving into single family home, apartment or condominium.

 

Renting real estate commonly refers to the contractual obligation involved in establishing a residence for a very short period of time. Rental agreements may be short term, usually less than six months, and may involve a month-to-month agreement. For many renters, the rental agreement is not a better selection over lease agreements in terms of financial obligations. With the rental agreement, generally, renewed at shorter frequencies, the landlord or owner of the rental property may choose to adjust rent or non-renew a rental agreement, leaving many renters into a greater realm of financial distress.

Within the rental agreement, the provisions for short term or month-to-month occupancy are outlined as well as a provision for allowing a specified time period in which forewarning must be given before the rent can be increased or the tenant is required to vacate the premises; often limited to 30 days. Because the rental agreement does not provide for an expiration date, both the tenant and landlord are permitted to provide a 30 day notice of any change, at either party's discretion.

In contrast to rental agreements, lease agreements provide for greater financial advantage to the renter. As a contract which allow for rental of a property at terms greater than six months, lease agreements lock in the rental rate during the entire lease period and provide both the tenant and landlord with protection against terminating the lease agreement. Within the lease agreement, the beginning and expiration date are clearly outlined as well as the amount of rent or lease payment to be made during the leasing period. Unless there are specific violations of the lease agreement, a landlord can, generally, not ask the tenant to vacate the premises prior the exhaustion of the lease agreement.

As with any real estate transaction, researching legal contract obligations is crucial to ensuring you fully understand your rights and responsibilities in the renting or leasing process. By examining your own needs and desires, in terms of commitment and financial obligation, a better decision can be made in terms of leasing over renting or vice versa.

For more information regarding real estate lease and rental agreements, visit www.nolo.com.

Qué debe contener un contrato de arrendamiento

07 de Agosto del 2013 | Editorial Metroscubicos 

Cuántas veces hemos oído a algún amigo o familiar decir que va a la papelería a comprar un contrato de arrendamiento porque va a rentar una casa o departamento a otra persona, o peor aún, que como se trata de un conocido, no hace falta hacer dicho contrato.

Lamentablemente, casos como éstos son muy comunes en todo el país, los propietarios rentan inmuebles a otras personas sin firmar un contrato o con "machotes" comprados en la papelería poniendo en riesgo su patrimonio.

En el proceso de rentar una casa o un departamento, es muy importante saber elegir quién será nuestro inquilino, pero lo es mucho más, contratar la operación de la manera correcta a través de un documento que establezca todos los acuerdos necesarios para proteger a cada una de las partes.

El contrato de arrendamiento residencial es un documento legal muy importante necesario para poder defender los derechos de propiedad y/o de uso sobre un inmueble. Este documento debe contener cierta información para la protección de las partes involucradas, en especial, para el dueño de la propiedad, que es quien corre el mayor riesgo.

Habitar una vivienda que cumpla con nuestras expectativas y necesidades es muy satisfactorio. En caso de que este inmueble sea rentado, es indispensable contar con un contrato de arrendamiento que defina las condiciones a través de las cuales ambos contratantes se obligan recíprocamente, uno, a conceder el uso y goce temporal de una cosa y, el otro, a pagar cierto precio por ese uso o goce.

Especialistas en el terreno inmobiliario comentan que hasta hace poco era una práctica común recurrir a los documentos vendidos en papelerías. Sin embargo, este tipo de "machotes" llegan a resultar obsoletos, por ello, nos indican cuáles son los puntos más recomendables que debe contener un contrato para la renta de un inmueble.

¿Qué debe incluir el contrato de arrendamiento?

Asegúrate que el contrato de arrendamiento que utilices incluya al menos la siguiente información:

• Nombre y datos generales del propietario o de la persona con las facultades legales para rentar la propiedad (arrendador).

• Nombre y datos generales de la(s) persona(s) que va a habitar la propiedad (arrendatario).

• Ubicación y descripción de la propiedad a arrendar.

• El objeto o propósito del contrato (dar en arrendamiento el inmueble).

• Domicilios del arrendador, del arrendatario y del fiador o aval, en caso de que esta figura se incluya en el contrato.

• El monto que el arrendatario pagará al arrendador como renta, especificando si es por mes, por año u otro plazo. Si el pago es por periodo adelantado o vencido, si no se indica, se supone que es por periodo vencido. Si existe una cuota de mantenimiento adicional, es recomendable ponerla en el contrato. También se debe determinar la penalización en caso de que el arrendatario no pague a tiempo.

• Plazo del contrato (seis meses, un año, cinco años, etcétera). La ley establece que en casa habitación, el plazo mínimo obligatorio es de un año, salvo pacto contrario.

• Forma y lugar de pago. Se debe acordar si el pago será con cheque, en efectivo o de otra forma. Si se pagará en el domicilio arrendado, en el domicilio del arrendador o si se depositará en una cuenta bancaria y en cuál.

• Detalles del depósito, el monto y las condiciones para que se devuelva al arrendatario al finalizar el contrato.

• Las responsabilidades del arrendador y el arrendatario respecto del mantenimiento de la propiedad.

• Inventario y condiciones. Enlistará qué contiene el predio arrendado, las condiciones físicas y legales en que se entrega, los derechos que tendrá el arrendatario respecto del inmueble, si podrá o no hacer modificaciones en él. En este caso, previo acuerdo, se recomienda tomar fotografías que sirvan de sustento a lo pactado.

• Uso y limitaciones del inmueble. Se debe aclarar si es para uso habitacional, comercial o de oficinas, además, incluye parámetros como la posesión de mascotas, horarios con mayor ruido permitido, subarrendamiento, etcétera.

• Renuncias. El arrendatario y su fiador están obligados a firmar renuncias a diversos artículos de la ley, a fin de evitar abusos.

• Renovación y aumento de la renta al término del contrato. Habrá que determinar si es o no renovable y las condiciones para cada caso.

• Garantía. Ésta puede ser un depósito y/o un fiador o una fianza.

• Las causas de rescisión del contrato, es decir, en qué casos una de las partes estaría incumpliendo con el contrato al grado de darlo por terminado (por ejemplo, no pagar la renta en dos meses, introducir personas, animales u objetos no permitidos en el inmueble, darle un uso inadecuado, etcétera). También es importante al incluir los términos de la rescisión del contrato, definir si existe alguna penalidad o repercusiones jurídicas.

• Las condiciones y procedimiento de renovación del contrato.

• Los derechos de uso del arrendador durante el plazo del contrato (si podrá entrar a la propiedad o no, podrá utilizarla en alguna situación, etcétera).

• La manera en que se resolvería, en caso de ser necesaria, una disputa legal entre el arrendador y el arrendatario, es decir, quién pagará los costos legales, en qué jurisdicción (lugar) se va a llevar a cabo la disputa y bajo que código civil.

• Fecha del contrato y firma de ambas partes.

Para resolver controversias en materia de arrendamiento inmobiliario, están los Juzgados de Arrendamiento Inmobiliario. También se puede buscar la Amigable Composición en Materia de Arrendamiento, en la Procuraduría Social, pero ésta se basa en la buena voluntad y deja los derechos de las partes para que los hagan valer en las instancias que corresponda.

El costo de formalizar un contrato de arrendamiento es variado, depende del inmueble, el uso y las condiciones pactadas. Puede oscilar desde cero, hasta cubrir diferentes cantidades y lo puede absorber cualquiera de los involucrados. Veamos:

a) Costo de la investigación del arrendatario: puede ir de cero a mil pesos.

b) Costo de una póliza jurídica: puede costar mil pesos, hasta el importe de un mes de renta.

c) Costo de una fianza: puede ser un 30% del valor de un mes de renta, hasta el importe del mes completo.

¿Es recomendable utilizar anexos en el contrato de arrendamiento?

Como recomendación general sí, te sugerimos que utilices anexos para validar la información del contrato. Puedes incluir anexos como copias de las identificaciones de las partes involucradas, anexo de la escritura de la propiedad que está como aval, en caso de que aplique, o cualquier otro documento adicional al contrato que pueda servir para validar la información del mismo.

¿El contrato de arrendamiento funciona en todos los casos?

Cada caso es diferente, algo que sea importante incluir en un contrato de arrendamiento, tal vez no lo sea en otro, pero las recomendaciones generales que te presentamos te pueden ayudar a proteger mejor tus derechos como arrendador o arrendatario.

Es importante que el contrato de arrendamiento incluya todas estas variables, de no ser así, te recomendamos incluirlas. Recuerda que éstas son recomendaciones para darte una guía general, lo ideal es consultar un abogado para que te ayude a formular un contrato a tu medida.