19 de Septiembre del 2012 | Editorial Metroscubicos
Desde que compró su casa, hace casi tres años, María Luisa Jiménez ha sido una acreditada puntual en sus pagos con Infonavit. A pesar de eso, en la última revisión de su estado de cuenta encontró que su deuda ha crecido. Y no sólo eso, también su mensualidad ha aumentado un poco cada año.
Las dudas llegaron y María Luisa piensa que debió contratar su crédito hipotecario con un banco. Y es que, aunque sabe que ninguna tasa de interés bancaria es tan baja como el 10% de su crédito en infonavit, nunca esperó que su deuda creciera en vez de disminuir.
Así como es posible solicitar un crédito Infonavit para pagar los pasivos de un crédito privado –con banco o sofol- también se puede ejecutar la operación inversa y pedir un crédito bancario para liquidar el que se tiene con Infonavit. Pero ojo, todo se vale menos generalizar, así que si estás en el caso de María Luisa, piensa y haz números antes de tomar una decisión.
Por qué crece mi deuda con Infonavit
El de María Luisa no es un caso especial; todos los créditos Infonavit están diseñados de esta manera. Como todos los créditos, incluidos los bancarios, los primeros años un gran porcentaje de la mensualidad va para el pago de intereses y sólo uno muy pequeño para amortizar el capital adeudado. Esto hace que la deuda baje apenas.
Sin embargo, las deudas con Infonavit tienden, además, a crecer un poco los primeros años debido a que sus créditos están tasados en Veces Salarios Mínimos, y no en pesos, de modo que cada enero, la deuda y las mensualidades se ajustan a la alza en la misma medida que el salario mínimo general por zona (este año el incremento fue de 4.2%).
Es decir, además del 10% anual al que María Luisa contrató su crédito, el 1 de enero de este 2012 su deuda y su mensualidad –ambas tasadas en VSM- crecieron 4.2%, lo que eleva el interés real por pagar al orden del 15%, explica la coach de finanzas personales Isela Muñoz.
A este ritmo, con los aumentos anuales e impredecibles del Salario Mínimo, la deuda nunca se pagaría, pero eso tampoco sucede. Un factor positivo en la ecuación de los créditos Infonavit, que ningún crédito privado tiene, es que reciben bimestralmente aportaciones patronales por el 5% del salario diario integrado del trabajador, y van directo a capital.
Así, si María Luisa se mantiene firme y constante con sus pagos y no pierde el empleo, su deuda comenzará a bajar de a poco en el cuarto año y ya más consistentemente hacia el año 8 y podrá terminar de pagar sin problema entre el 14 y el 16, según el plan original que Infonavit le entregó cuando compró su casa.
Y si quiere terminar de pagar antes y evitarse una buena cantidad de intereses, la receta, igual que en cualquier crédito, es adelantar todo lo que pueda, pues cada peso extra a su mensualidad irá directo para amortizar el saldo de su deuda.
En unos meses más, cuando entre en vigencia la posibilidad de contratar créditos Infonavit en pesos, será más fácil hacer la comparación entre todos los productos del mercado, para que decidas cuál se adapta mejor a tus necesidades. Por ahora no se ha anunciado la tasa de interés, pero los pagos serán fijos gracias a que el trato será en pesos.
¿La mala noticia? Que este nuevo producto Infonavit sólo estará disponible para nuevos créditos, y los que ya están en VSM no podrán cambiarse.
¿Sustituir o no?
Antes que nada, debes saber que no cualquier crédito con Infonavit es candidato a sustituirse por uno bancario. El proceso es sencillo, dice Isela, siempre y cuando: estés al corriente en tus pagos con Infonavit en los 12 meses anteriores a iniciar el proceso; puedas acreditar ingresos constantes y suficientes, y tengas un buen historial crediticio respecto a otros créditos.
Y claro, tampoco pienses que todo crédito bancario será mejor. Deberás calificar para uno que sea en pesos, con tasa de interés fija y pagos congelados –fijos durante toda la vida del crédito-. También es importante que lo tomes a 15 años cuando mucho, pues el costo financiero de los créditos a plazos más largo es muy grande.
Si te ofrecen uno con pagos crecientes y a 20 años, de plano no te convendrá. Tu situación será similar a la de tu actual crédito en VSM, pues tu deuda subirá constantemente, mientras luchas por pagarla. Tampoco es un monstruo, la tasa será un poco más baja de inicio y sabrás desde el principio el incremento que sufrirá tu deuda -algo que no sucede con el salario mínimo.
Como verás, dejamos fuera el asunto de las tasas de interés, pues si bien es cierto que en el mercado abierto privado son en su mayoría superiores a 10%, que es la más alta de Infonavit, y su Costo Anual Total es superior a 12%, el incremento en deuda y mensualidad de los créditos Infonavit hace que su tasa aumente en la práctica, y como no podemos predecir los incrementos al Salario Mínimo, cualquier cálculo será una especulación.
Otro aspecto importante a considerar si te decides por cambiar tu crédito Infonavit por uno bancario, o al revés, es que deberás pagar los gastos de cancelación de hipoteca y titulación por la nueva, que significa entre 3.5 y 4.5% del valor de tu vivienda, indica Isela Muñoz, así que no olvides incluirlos en tu plan financiero de la sustitución.
Asimismo, no pierdas de vista el concepto "aforo". Los bancos sólo te prestarán el equivalente a 85% del valor de tu casa; es decir, si tu vivienda vale $1’000,000 de pesos, un banco sólo te prestará $850,000.
Aunque siempre se recomienda hacer los pagos adelantados y la sustituciones en los primeros 5 años, que son los que cobran mayor cantidad de intereses, "debe analizarse cada caso por separado", señala Muñoz.
Y es que todos los créditos Infonavit (tradicional, Total y Cofinavit) integran el Saldo de la Subcuenta de Vivienda al pago de la casa, y ese ahorro varía en cada trabajador. Además, para los trabajadores con salarios superiores a 20,000 pesos, existe la modalidad AG, en la que no se aporta a la compra el 100% del SSV, sino sólo una sexta parte. El resto es para pagos de anualidades en 5 años.
También debes considerar que al sustituir tu crédito con el Instituto por uno bancario, dejarás de contar con las aportaciones patronales para la amortización de tu deuda. Comenzarán a acumularse de nuevo en tu Subcuenta de vivienda, ya sea para que solicites un segundo crédito en Infonavit –este sí en pesos– o para que completes tu fondo de retiro.
No comments:
Post a Comment