16 de Agosto del 2012 | Editorial Metroscubicos
Uno de los mayores temores de los compradores extranjeros es, sin duda, la imposibilidad de cuidar, mantener y manejar su propiedad a distancia; no obstante, desde la crisis hipotecaria de 2008, en Estados Unidos además de la posibilidad de obtener descuentos importantes en la compra de bienes inmuebles, surgió un nuevo modelo de negocio que facilita las inversiones extranjeras en este sentido.
El esquema plantea que, más allá de la compra de un inmueble con precio atractivo, que generará plusvalía, existe la posibilidad de ponerlo en alquiler. Este esquema te permite obtener una rentabilidad garantizada del orden promedio de 5% anual sobre la inversión inicial, que va desde los 50,000 dólares hasta los 350,000 dólares, según el perfil del inversionista.
Común en otro tipo de inversiones, este modelo lo importó al sector la compañía inmobiliaria Prodigy Network y hoy lo han replicado al menos otras 10 empresas internacionales, como Behm Brokerage, Housebanc, US Home Realty y Miami Tango Investments; la mayoría afincadas en la Florida y Nueva York, aunque también existe el esquema en Texas y California.
¿Cómo funciona?
Estas empresas acompañan al cliente en todo el proceso de compra, le brindan asesoría legal y fiscal, y finalmente actúan como administradores del inmueble, explica Diego Fischman, de Tango Miami Investments. "Todo esto le da seguridad y certeza al inversionista de que hace lo correcto y su inversión dará frutos", dice.
Cada compañía tiene sus propias reglas y procesos, algunas brindan seguridad al cliente sobre sus retornos anuales, al depositar las rentas del periodo pactado en una cuenta fiduciaria, al momento de la firma de las escrituras. Este modelo es posible en varias entidades gracias a la gran cantidad de inmuebles que se vendieron a crédito en preventas -previo a 2007-, y hoy siguen desocupados.
No obstante que los precios de la vivienda en Estados Unidos siguen a la baja en todo el país –excepto en Nueva York-, los estados con más demanda por parte de la comunidad latina son California, Texas y Florida, donde en sus momentos más bajos los precios tuvieron descuentos hasta de 70%.
Beneficios
Igual que en México, contar con un broker inmobiliario le facilita la vida al inversionista, no sólo para obtener una buena oferta, sino para asegurar el alquiler de la propiedad y minimizar riesgos.
Es así que estas empresas acompañan al comprador desde la búsqueda y elección del inmueble, de acuerdo a según sus necesidades y criterios, y luego durante el proceso de compra y papeleo, pues gestionan la apertura de cuenta bancaria y la constitución de su estructura en sociedad, en caso de que no quiera comprar a título personal.
Los honorarios de este tipo de empresas varían. Miami Tango, por ejemplo, cobra una comisión por la venta del inmueble al vendedor, y luego establece un contrato por administración con el comprador, a quien le cobra de entrada un mes de alquiler y entre 5% y 10% del ingreso anual, de acuerdo a la zona donde se ubica la propiedad.
Si el inversionista decide ir solo, es necesario que se empape de los requisitos que el gobierno estadounidense impone a los extranjeros en materia de compra, venta y usufructo de bienes raíces, así como de las obligaciones fiscales que adquiere, según sea su perfil de propietario; es decir, para qué utilizará el inmueble.
Asimismo, es necesario contratar los servicios de un abogado especializado –varios ofrecen sus servicios por Internet y en español-. En términos generales, los requisitos para comprar bienes raíces en Estados Unidos incluyen: cartas de referencia del país de origen (de alguna entidad bancaria), y una cuenta bancaria abierta en aquel país.
También requiere contratar a un contador local que certifique la actividad del comprador y la manera en que generará sus ingresos y el pago de su mensualidad hipotecaria (down payment), que va de entre 20 y 30% en áreas residenciales hasta 40% en áreas comerciales, en caso de que compre a crédito.
No pierdas de vista los impuestos
En Estados Unidos existen dos relacionados a Bienes Raíces: el de herencia o sucesión y el de ganancia ocasional. El primero o Estate Tax, que es el más importante y oneroso, pues indica que si un extranjero compra una propiedad a título personal y muere, sus herederos deben pagar impuestos sobre el valor comercial del inmueble al momento del deceso, a las mismas tasas que un residente.
El beneficio fiscal que el Internal Revenue Service (IRS) concede a los herederos extranjeros asciende a 60,000 dólares, que se restan del valor comercial del inmueble antes de tasar el impuesto de sucesión a pagar. Es decir, una propiedad de 300,000 dólares, pagará impuestos sobre 240,000 para poder ser heredada.
El otro impuesto importante es el Income Tax, o de ganancia ocasional, aplica al momento de revender la propiedad y depende del tiempo que el extranjero sea dueño del inmueble. Si es un periodo mayor a 12 meses, el impuesto será de 20% sobre el valor total de la venta, pero si es el lapso es menor a un año, el impuesto puede ser hasta de 39.6 por ciento.
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