Cómo funciona la compra-venta de inmuebles mediante poder

Editorial Metroscubicos.com / Gustavo Guzmán
02 de Noviembre de 2011

Con el propósito de evitar situaciones confusas entre compradores o vendedores que han otorgado o recibido un poder, es conveniente que dicho poder cubra algunas formalidades y sea acorde al fin que se persigue, además de que se deben tomar ciertas precauciones para la protección de las partes y verificar su validez y vigencia.

Hay distintas razones por la cual un propietario o comprador de un inmueble pueden otorgar un poder para que sea representado en la operación de compra-venta. Los motivos pueden variar desde la imposibilidad para asistir a la firma por la cuestión que sea o residir fuera de la ciudad; hasta llegar al extremo que el comprador solicite al vendedor le otorgue un poder en tanto pueda escriturar el inmueble.

¿Qué es un poder?
 

La otorgación de un poder es un mandato, un contrato por el cual el mandatario (quien recibe el poder) se obliga a ejecutar por cuenta del mandante (quien otorga el poder), actos jurídicos que este le encarga.

Para una compra-venta de inmuebles, el mandato debe ser general, este tipo de mandato es el que se otorga para pleitos y cobranzas, para administrar bienes y para ejercer actos de dominio (propiedad). Los demás tienen carácter de especiales.

En este caso el que nos compete es el poder general, que debe otorgarse en escritura pública o en carta firmada ante dos testigos y ratificadas las firmas del otorgante y testigos ante Notario, ante jueces o autoridades administrativas correspondientes.

Lo conveniente en el caso de compra-venta de inmuebles es que se otorgue en escritura púbica. El Notario es quien dará forma y contenido al poder acorde a la ley, a la operación que se lleve a cabo y a la voluntad de las partes, dando certeza y viabilidad a la operación. Podrá incluir cláusulas especiales o limitar el poder, por ejemplo: al inmueble motivo de la operación.

Si vas a adquirir un inmueble cuyo propietario estará representado por un tercero, es recomendable que:

1.- Que el Notario que llevará a cabo la compra-venta revise el poder con tiempo suficiente, por si dicho instrumento no cumple con las formalidades necesarias se pueda sustituir a tiempo por otro que cubra lo necesario.

2.- Verificar que la notaría que otorgó el poder, realmente lo haya otorgado, se encuentre a favor de la persona que representará al propietario y contenga los términos del mismo.

3.- Tratar de obtener la certeza que el poder no ha sido revocado ni limitado en forma alguna.

4.- Verificar que quien otorgó el poder (poderdante) se encuentre vivo, ya que la muerte es una de las causales de terminación del mandato. Existe jurisprudencia en sentido contrario, entre otras las que indican que el poder subsiste después de la muerte en tanto no se haya formalizado la sucesión.

5.- Existen más formalidades y situaciones que si no se toman en cuenta hacen inválido o se tiene por terminado el mandato. De allí la importancia que el Notario lo revise, además lo debe relacionar en la escritura de compra-venta.

Si como propietario otorgas un poder a un tercero para que te represente en la compra-venta y cobre en tu nombre. Es conveniente que el poder se limite al inmueble que se está vendiendo.

En caso necesario, el poder podría incluir condiciones específicas como: precio, forma de pago, a nombre de quien se debe escriturar, limitar la vigencia del mismo una fecha, etcétera. En este caso, si se incluyen condiciones en el poder que pudieran variar a la firma de la escritura de compra-venta, como suele ocurrir, podría imposibilitar la compra-venta con ese instrumento.

Si otorgas un poder para que compren un inmueble en tu representación. Debes ser cuidadoso con las instrucciones que das a tu apoderado fuera del poder, en especial en que el pago sea por la cantidad correcta, contra la firma de la escritura y se reciba la posesión del inmueble de inmediato y en las condiciones y con los accesorios convenidos.

Valdría la pena que tu apoderado vea el inmueble antes de la firma y que estés localizable por vía telefónica por si se presenta alguna situación contraria a tus instrucciones.

Si el vendedor te otorga un poder general irrevocable limitado al inmueble que adquiriste como comprador mediante un contrato privado de compraventa. El apoderado no se puede escriturar a sí mismo, por lo que el poder debe estar a nombre de un tercero si quiere escriturar a tu nombre.

Este tipo de operación se hace cuando por falta de liquides del comprador no puede cubrir de momento la escrituración, o por alguna situación especial del inmueble, de los vendedores o de los compradores, no se puede o no desean escriturar en ese momento.

Si bien, adquiriste una propiedad y en cualquier momento teóricamente puedes escriturar, no surte efectos contra tercero si la compra-venta no está inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Por tal motivo, te pueden embargar el inmueble por deudas de la persona que te vendió, por cuestiones laborales, mercantiles o te podrían invalidar el poder.

Por otro lado, podrían resultar gravámenes y adeudos que debieron ser cubiertos por el vendedor en su momento y que deberás cubrir tú, esto, además de generar problemas con el vendedor, te será difícil cobrarlos si no se hizo en su momento.

En estos casos podrías demandar y seguir un pleito judicial, pero mejor haz las cosas bien desde un principio. Si compras, simple y llanamente hazlo mediante escritura pública para que realmente estés protegido.

La compra venta de inmuebles mediante un poder que cumpla con las formalidades necesarias es totalmente valido, sin embargo toma tus precauciones para minimizar riesgos.