3 soluciones para cuando ya no puedes pagar tu hipoteca

08 de Diciembre del 2014 | CNN Expasión

Mantener un crédito hipotecario sin retrasos ni problemas de impago es todo un reto, pues ningún trabajador está exento de perder su empleo, sufrir un desequilibro económico, enfermedad o invalidez que le impidan continuar con el pago de su deuda.

“El retraso o impago en un crédito hipotecario se debe a que los trabajadores desconocen cómo reestructurar su deuda,  y cómo pueden hacer válidos los seguros y fondos que los respaldan antes de dejar perder su vivienda”, dijo el asesor financiero de Creditaria, Rodolfo Zamora.

De acuerdo con la Asociación de Bancos de México (ABM), por cada 100 pesos que la banca presta en crédito hipotecario 3.98 pesos dejan de pagarse al caer en mora, es decir, impago durante tres meses.

Para no caer en una situación de impago, es recomendable tener un fondo de emergencia con tres meses de tu sueldo que te ayude a hacer frente a gastos fijos como la hipoteca.

“Asegúrate de que cuando contrates un crédito hipotecario éste no supere el 30% de tu ingreso”, subrayó el director general de ARX Patrimonium, Antonio Ramírez.

Estas son las recomendaciones de los expertos:

Opción 1: Deuda bancaria

Cuando la deuda se adquirió con un banco y ya no puede pagarse, se hace válida una póliza de seguro de desempleo que no tiene costo para el acreditado, porque está integrada en el cobro en su cuota mensual.

“Cada banco tiene sus propias reglas, algunos permiten que el seguro cubra de 6 a 9 meses durante toda la vida del crédito”, dijo Antonio Ramírez.  Para hacer válido este seguro, el trabajador debe comprobar que fue despedido, y no aplica si renunció.

“Lo importante es mantener una comunicación constante con tu banco para mantenerlo informado de que te retrasarás en los pagos, de lo contrario pasarán tu caso a un despacho de cobranza y será más difícil llegar a un acuerdo con terceros”, advirtió el titular del Bufete Soluciones Jurídicas, Víctor Carrillo.

Opción 2: Reestructura tu deuda con el Infonavit

Si el trabajador perdió su empleo, el Infonavit le otorgará una prórroga hasta de 12 meses consecutivos para volver a pagar su crédito, pero la deuda seguirá creciendo porque los intereses se abonarán a capital, lo que repercutirá el plazo de la deuda.

Si solicita una prórroga parcial podrá disminuir el monto de su mensualidad y el resto se abonará a capital, como consecuencia el plazo de su deuda también aumentará.

Pero si después de utilizar la prórroga total o parcial aún no puede pagar la deuda, el Infonavit cuenta con un Fondo de Protección de Pagos que cubrirá al trabajador hasta por seis meses más. “Los recursos del fondo se pueden utilizar una vez cada cinco años”, comentó Rodolfo Zamora.

En el caso de que el trabajador haya cambiado de trabajo y su percepción laboral sea menor o le hayan reducido el sueldo, el Infonavit reajustará la mensualidad a pagar.

Pero si el trabajador sigue insatisfecho con la cuota asignada, puede solicitar al Instituto que se le haga un estudio socioeconómico para determinar otro monto menor. Es importante resaltar que con cualquier reajuste del crédito, el plazo de la deuda aumenta.

Si el trabajador sufre un accidente que le provoque incapacidad total, la deuda queda saldada. En caso de invalidez parcial el Infonavit otorga una prórroga especial de dos años donde no aumenta ni el plazo ni el saldo de la deuda.

El beneficio de ser puntual en plazos y cuotas durante el plazo del crédito es que al final del tiempo acordado para finiquitar el crédito, si aún hay deuda porque la cuenta aumentó debido a un reajuste en la unidad de medida (en veces salarios mínimos), la deuda quedará saldada automáticamente.

Opción 3: Venta inmediata

Hay una manera de terminar con tu deuda de inmediato: la venta rápida. Si prefieres no arriesgarte ni manchar tu historial crediticio con una gran deuda, opta por vender tu propiedad y recuperar un poco de lo que pagaste por ella.

“Si conservas una deuda hipotecaria, te cerrarás las puertas ante otra institución financiera para conseguir otro tipo de créditos”, dijo Víctor Carrillo.

Ni el Infonavit ni el banco aceptan traspasar las deudas. Quien quiera comprar la propiedad deberá liquidar la deuda de la vivienda con el banco o el Infonavit ante notario público, agregó Antonio Ramírez.

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La indecisión es la decisión equivocada para comprar casa

10 de Diciembre del 2014 | Editorial Metroscubicos

Cuando tienes en la mira alguna propiedad, normalmente la analizas, te tomas tu tiempo y evalúas si es la mejor opción, si tendrás el dinero para pagar la hipoteca o te preguntas si la zona y esa casa es la de tus sueños.

¡Ten cuidado con analizar de más! Muchas veces la indecisión puede llevarte a perder la gran oportunidad de tu vida o a no encontrar otra vivienda como la que tenías planeada comprar.

Uno de los mejores consejos por especialistas en bienes raíces advierten que, factores como el miedo no ayudan cuando de comprar una casa se trata, porque sólo hace que te preguntes si puedes con el pago de la hipoteca, si es la casa adecuada o si dentro de unos años tal vez vas a preferir otro tipo de vivienda.

Lo mejor es desprenderte de tus miedos y creencias, ya que nada más logran sugestionarte y quizá ese factor impida dar el paso de aprovechar la oportunidad adecuada.

Otro consejo es llamar a dos o tres personas de confianza que ya tengan una hipoteca con su vivienda. Ellos sabrán darte las partes positivas y negativas a partir de sus experiencias. Debes hacer preguntas y disipar todas tus dudas, aunque no sean especialistas, estás obteniendo información de primera mano con los protagonistas de una adquisición patrimonial a través de una hipoteca y hasta podrán darte consejos. Pero recuerda, que la última palabra y la conclusión crucial será tuya.

Qué tan preparado estás

Para determinar si es simple miedo lo que está frenando tu decisión analiza qué tanto hiciste la  tarea previa como: analizar cuánto te puedes gastar sin poner en riesgo tus finanzas familiares, tienes claro el tipo de casa que necesitas para los próximos años y cuáles son las prioridades en el tema de zonas ideales. Esos son los primeros pasos que debiste evaluar, si ya los tienes claros adelante con la compra. 

No te llevará a ningún lado aplazar tu decisión de elegir una casa. No esperes a ver cómo andan tus finanzas el próximo año, después de todo ¿cuándo es el momento ideal para comprar casa? ¿con qué frecuencia nuestros planes y sueños van bien sin baches en el camino? 

Evita que el miedo y las indecisiones te quiten la ilusión de estrenar casa.

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7 consejos para comprar la casa adecuada

29 de Julio del 2014 | Editorial Metroscubicos

La casa de tus sueños no siempre es la casa de tu presupuesto. Y de hecho, adquirir un bien inmueble, aunque sea el de tus sueños, pero que sobrepase tu capacidad financiera, puede convertirse en la peor de las pesadillas.

Imagina que por pagar la mensualidad del crédito hipotecario no puedas pagar el predial, la colegiatura de tus hijos y te endeudes tanto que ya no quieras contestar el teléfono de tanto cobrador que te llama.

Sigue estas recomendaciones de Gonzalo Palafox, director de crédito hipotecario de BBVA Bancomer para que la casa que compres sea la que cumpla con tus necesidades y no abuse de tu economía.

1. Haz un presupuesto actual detallado

Debes entender muy bien cómo y en qué gastas. Si no sabes a dónde se va el dinero no sabes cuánto puedes pagar por tu casa. Ya sea que descargues uno de internet, aquí hay uno que te puede ayudar, o que lo hagas con pluma y papel o en tu celular inteligente, la idea es que sepas con lujo de detalle en qué se va cada centavo que tienes. Esto, además, te permitirá encontrar gastos que puedes recortar para tener más ahorro o destinar un poco más de dinero al pago de la mensualidad de un crédito.

2. Ten un cálculo aproximado de cuánto vas a pagar

Digamos que pagas renta y quieres buscar una propiedad que adquieras con un crédito y tu ideal es pagar lo mismo de renta que de mensualidad de la hipoteca. Para darte una primera idea de cuánto cuesta la propiedad que te gusta haz este cálculo:

- Analiza cuánto tienes ahorrado para el enganche. Piensa que por lo menos necesitas el 10% de enganche para pedir el 90% de crédito, aunque hay algunas instituciones financieras que te permiten pedir créditos hipotecarios de hasta 95%. Si quieres una casa de 1 millón de pesos por lo menos debes tener 100,000 pesos para el enganche.

- Además del ahorro para el enganche necesitas otro 10%, máximo, mínimo 5%, del valor de la propiedad para gastos extras como comisiones de los bancos por apertura de crédito o los notariales. Siguiendo con el ejemplo de la casa de 1 millón, necesitarás hasta 100,000 pesos para los gastos extras, por lo tanto tu ahorro debe ser de unos 200,000 pesos. Si resulta al final, que los gastos extras son menos del 10% de la propiedad y solo necesitas 70,000 pesos, pues tendrás 30,000 extras, ya sea para pedir un crédito menor o para los arreglos de la propiedad nueva.

- Cuando ya sabes cuánto dinero vas a pedir prestado, en este ejemplo, pedirías 900,000 pesos, entonces revisa el pago por millar de los créditos que has analizado. (Sí, parte de hacer la tarea es que sepas qué créditos hay en el mercado y ciertos datos básicos como este). En general los pagos por millar andan de 8 a 10 pesos por cada mil de crédito, por lo que por un crédito de 900,000 mil pesos pagarías aproximadamente 9,000 pesos al mes. 
Por cierto, hoy en día en México el pago por mil en caso de renta es de entre 5 y 8 pesos, un poco menor al que se ofrece en los créditos hipotecarios. Así que debes revisar cómo está tu zona para ver si andas parejo o quizá debas pagar más por un crédito que por rentar.

Ya con estos cálculos sabes cuánto podrías pagar por un crédito por la propiedad que te gusta y si te salen número fuera de tu alcance, será la primera señal de que la casa que escogiste está fuera de tu presupuesto. ¿Cómo saber eso? Lee el siguiente punto.

3. Nuca, nunca, nunca destines más del 30% de tus ingresos brutos al pago de la vivienda

Por lo tanto, si vas a pagar una mensualidad de 9,000 pesos, entonces tu ingreso bruto debe ser de por lo menos 27,000 pesos.

¿Por qué solo una tercera parte de tu ingreso a la casa? Porque si te pasas de eso no te va a alcanzar para mantener tu estilo de vida. solo piensa que 30% va a la casa, otro 30% a los impuestos y solo te queda una tercera parte más para tus gastos de vida. Esto, por cierto, aplica para los que rentan también.

4. Gasta como en la casa nueva

Si has vivido siempre en un departamento pequeño y ahora el paso que vas a dar es al de una casa con jardín, debes hacer un cálculo de cuánto te va a costar el mantenimiento de una propiedad similar a lo que quieres comprar. Pregunta a los dueños de la casa que quieres comprar cuánto gastan al mes en mantenimiento, pregunta a los vecinos y a tus amigos o familiares que tengan una propiedad similar.

Ya que tengas una idea más o menos clara, incluye estos gastos en tu presupuesto y ve si podrás pagarlos. 
Si tienes el tiempo, vive un par de meses como si ya tuvieras la casa con el crédito y aparta el dinero extra. Esto te permitirá saber si puedes pagar todo con el sueldo que tienes y además, quizá te ayude a lograr un ahorro extra que puedas utilizar para la nueva propiedad.

5. Esta no será la única casa en la que vivas, no debes pensar en cómo vas a usarla en 20 años

Antes en México cuando se compraba una casa era en la que te iban a sacar en ataúd. Esto ha cambiado. Las familias en promedio viven las propiedades unos 8 años. Así que aunque saques un crédito a 20 años, no tiene la casa que cumplir con las expectativas de espacio que tengas tu para dentro de 20 años. En otras palabras, no te preocupes si crees que en 20 años vas a tener cuatro hijos y la casa solo tienes dos recámaras. Cuando llegue el momento podrás vender esta primera propiedad y adquirir una segunda que se adapte a tu nueva circunstancia familiar y salarial. Si tomas en cuenta este punto verás que te apegarás a una casa que responda a tus necesidades reales de espacio y a tu presupuesto que si andas buscando algo para el resto de la vida.

6. Revisa siempre tu historial crediticio

No porque tu primo compró una propiedad del mismo valor de la que quieres y gana lo mismo que tú, el crédito que te ofrezcan a ti será igual. Si tú tienes un historial crediticio diferente al de él, si alguno de los dos se ha portado mal, entonces es probable que el banco les de una tasa de interés mayor o un monto de crédito menor. 
El historial crediticio refleja cómo te has portado con los créditos que has tenido a lo largo de la vida, incluso estarán ahí pagos de servicios como el teléfono fijo o la televisión por cable y esto es normal. Todos los mexicanos con alguna tarjeta de crédito o contrato de celular están en el Buró de Crédito y esto no es negativo. 
Cada año puedes revisar tu historial y ver cómo te perciben los bancos, si eres un sujeto de crédito o no. 
Cuando estés pensando en comprar propiedades, conocer esta información será vital para decidir si este es el mejor momento o debes esperar un poco y bajar, por ejemplo, tu nivel de endeudamiento.

7. Piensa en los arreglos y amueblada

Es muy difícil que encuentres una casa en perfectas condiciones y a la que al mudarte no debas hacer ningún arreglo. También es probable que debas invertir en algunos muebles nuevos para decorar tu nuevo hogar. Contempla estos gastos desde el inicio para que no termines con casa nueva, cuyas paredes se caen por la humedad, y en un colchón en el piso porque no te alcanzó ni para la cama.

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Cómo tramitar un subsidio para comprar casa

31 de Diciembre del 2014 | Editorial Metroscubicos

Si tienes necesidad de adquirir una vivienda, nueva o de segundo uso, y no alcanza con lo que tienes presupuestado, el gobierno Federal te otorga un subsidio para que puedas completar la compra de tu casa o departamento.

Es común que el primer comprador de casa no siempre cuenta con dinero suficiente para dar el pago inicial para la vivienda o con el préstamo adecuado para hacer unos pagos que se ajusten a su situación económica. Es entonces cuando cobran gran importancia los organismos públicos con fondos destinados a incentivar la compra de su casa.

A través de la Comisión Nacional de Vivienda, el gobierno Federal te ayuda para completar el crédito que necesitas para comprar, ampliar o remodelar tu casa o construir en un terreno.

Como bien sabemos, hay distintas opciones para adquirir un crédito hipotecario, ya sea a través de un banco, una Sofol o si eres derechohabiente del Infonavit o Fovissste, dependiendo si trabajas para el Estado o para el sector privado.

Pero hay otra opción, es la que te ofrece el crédito hipotecario con subsidio de la Conavi, que es la instancia federal encargada de coordinar la promoción habitacional, así como de cuidar que se cumplan los objetivos y metas del gobierno en materia de vivienda.

Además, el organismo tiene atribuciones para supervisar que las acciones de vivienda se realicen con pleno cuidado del desarrollo urbano, ordenamiento territorial y desarrollo sustentable, así como promover y concertar con los sectores público, social y privado programas y acciones relacionados con la vivienda y suelo, desarrollar, ejecutar y promover programas de financiamiento, subsidio y ahorro para la vivienda.

La Conavi cuenta con un programa para apoya la adquisición de lotes con servicios, compra de vivienda, mejoramiento y auto producción. Este programa integra el ahorro del beneficiario, el subsidio del gobierno y el crédito hipotecario, lo que ofrece la oportunidad a muchas familias para adquirir una vivienda.

Requisitos para ser beneficiario de un subsidio

• Ganar menos de $9,843.52 (equivalente a 5 veces el salario mínimo)

• No haber recibido un subsidio federal para vivienda.

• Contar con tu CURP.

• No ser propietario de otra vivienda.

• Aportar el monto de ahorro previo especificado por la modalidad que elijas.

• Contar con un financiamiento autorizado por alguna de las entidades ejecutoras del programa.

Si cumples con todos estos requisitos, te recomendamos acudir a la entidad ejecutora que elijas para comenzar el proceso y adquieras tu subsidio. El trámite no se hace directamente en la Conavi.

Modalidades en las que opera el programa

• Adquisición de vivienda nueva o usada.

• Mejoramiento de vivienda.

• Adquisición de lote con servicios.

• Auto construcción o auto producción de vivienda.

• Este subsidio también lo puedes utilizar para completar el crédito que te ofrecen el Infonavit yFovissste. Para más información haz click aquí.

Para más información sobre el programa, te sugerimos que visites la siguiente página web:http://www.conavi.gob.mx/esta-es-tu-casa

Si te interesa acude a tramitar el crédito con alguna de las entidades ejecutoras que tienen convenio con la Conavi. Revisa el directorio haciendo click aqui.

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La vivienda sigue siendo negocio

               

11 de Diciembre del 2014 | Editorial Metroscubicos


Pese al entorno complicado de cierre de año, “la vivienda sigue siendo un gran negocio”, coincidieron expertos al frente de organismos públicos de vivienda, y especialistas en crédito hipotecario de los principales bancos del país, en el marco del Seminario 'Cerrando Filas, Nuevos Retos Inmobiliarios', organizado por la consultora Softec.

"La vivienda crecerá entre 6 y 7% en 2015, como mínimo al doble de la economía”, aseguró Ernesto Cervera, director general de Grupo GEA, firma especializada en estudios económicos.

Además, señaló que en 2014, el mayor crecimiento se vio en el segmento residencial, mientras que en 2015, la vivienda media y de interés social retomarán el crecimiento.

“La industria dejó de caer, lo que no significa que se ya se haya recuperado”, acotó
Gene Towle, director general de Softec, reconoció que hay zonas que apenas están agotando oferta rezagada que viene desde 2005, y precisó que la recuperación será moderada, luego de que hay factores ajenos a los constructores que habrá que considerar como, la apertura de un mayor crédito puente para construcción, así como la aprobación de las normas 30 y 31 para construir vivienda de interés social en el DF.

Crece el financiamiento hipotecario

En 2014, el financiamiento otorgado por la banca comercial creció a razón del 19%, lo que significa que un mayor número de personas pudo acceder a vivienda de mejor nivel. Enrique Margain, director hipotecario de Scotiabank y representante de la Asociación de Bancos de México en temas de vivienda expuso que de 2003 a 2014 el porcentaje de créditos a la vivienda pasó de 14.4% a 17.6%, lo que significa que pese a las diferentes crisis, el financiamiento al sector no ha dejado de crecer.

Cambió el mercado

Gene Towle remarcó que el mercado de la vivienda presenta nuevos retos, el principal es que las nuevas construcciones respondan a las necesidades de los demandantes y no a las preferencias del desarrollador. “ Hay nuevos perfiles de compradores, que más allá del precio, buscan experiencias, productos únicos y personalización”.

Tras la debacle de las desarrolladoras bursátiles, el mercado tiene nuevos jugadores y difícilmente un constructor tiene más del 3% del mercado. Esto ha permitido que la oferta de vivienda cubra nichos de mercado que venían siendo poco atendidos.

“Los 40 desarrolladores más grandes que construyen para el Infonavit tuvieron un crecimiento de 8%, que para 2015 si podrían crecer entre 6 y 7%, aunque el reto es satisfacer la demanda”, insistió Towle.

Acerca del tema de créditos, el experto reafirma que hacen falta nuevos esquemas de financiamiento y estrategias de apoyo a la vivienda en renta. “Pese a lo anterior, el sector de vivienda seguirá presentando crecimiento sostenido”, finalizó Towle.

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¿Comprar o rentar? Qué es mejor

14 de Julio del 2014 | Editorial Metroscubicos

Tener una vivienda propia es el sueño de la mayoría de las personas. Esto no es sólo cuestión de estabilidad y estatus, también significa generar patrimonio, sin embargo no es igual de importante para todas las personas, ni le va bien a todos los estilos de vida. Veamos ambas caras de la moneda y rompamos mitos.

Por qué comprar

Todos hablan de las inversiones en terrenos o ladrillos, pero ¿por qué sí es buena inversión comprar bienes raíces?

Hay dos formas en las que una casa puede servir como inversión: que adquieras una vivienda que vas vivir con tu familia, o, invertir en un inmueble que vas a rentar –una casa o local comercial- que te permitirá tener un flujo de efectivo mes a mes.

El primer caso va generar tu patrimonio familiar a futuro, aunque te genere un gasto a corto plazo porque vas a pagar mensualidades de un crédito hipotecario, al final de un periodo tendrás una casa propia y habrás utilizado el crédito como complemento para un ahorro. Esta propiedad la vas a disfrutar –lo que también implica una dividendo- y, en el futuro, la podrías vender y obtener otra ganancia.

En el segundo caso, si estás más allá de crear patrimonio familiar, y buscas una inversión complementaria, entonces puedes invertir en propiedades que creen flujos por medio de rentas.

Una opción te genera una entrada de liquidez mensual, la otra te genera una inversión a largo plazo y ofrece seguridad.

Sin embargo, cuando decides comprar, lo primero es pensar por qué quieres una casa: sin duda lo primero que te mueve a tomar la decisión es la necesidad emocional y social de ser "propietario", pero cuidado, tener el capital también es importante.

Para la mayor parte de la población el sueño de tener su casa lleva como ancla una hipoteca a plazos que varían de 10 a 30 años, durante los que estarás amarrado con una deuda mensual de hasta 30% de tus ingresos netos.

Una buena señal para comprar casa es cuando ya puedes destinar la cuarta parte de tu salario neto, a pagar una hipoteca; cuando ya hiciste carrera en una empresa y no peligra tu empleo, o sientes que es momento de dar un paso adelante en el plano personal.

Así las cosas, el mero hecho de dejar de rentar o de vivir con algún familiar no siempre es una razón válida. Para muchos rentar es como tirar el dinero a la basura, pero pasa lo mismo con los primeros años de una hipoteca. Todo se va en intereses.

Aún no es tiempo de comprar si….

• Tus ahorros no alcanzan para el enganche de al menos 20%, los gastos de inicio (escrituración, apertura de crédito, avalúo), y un "colchón" para habilitación de espacios, adaptaciones y remodelaciones.

• No tienes capacidad de ahorro. Tus gastos fijos son muy altos (colegiaturas, seguros, rentas, impuestos), y comprometen tu presupuesto mensual.

• Tu nivel de endeudamiento es alto. Tienes deudas grandes a largo o mediano plazo (autos, muebles, electrónicos, viajes).

• Estás comenzando un negocio. Si encierras tu capital en una hipoteca, no tendrás liquidez para soportar la operación de tu empresa. Consolida y luego retomas lo de la casa.

• Tu nivel de ingresos es bajo para la hipoteca que necesitas.  Evalúa si puedes pagarla. Planea cómo aumentar tus ingresos o cambia de prospecto de casa.

• Tienes poco control sobre tus finanzas. Tu presupuesto es un desastre y casi nunca terminas la quincena como estaba planeada (o simplemente no la planeas).

• Hay problemas en tu matrimonio. No tienes la cabeza fría ni las cuentas claras.

• Tú y tu pareja planean tener un hijo este año. Los gastos de maternidad son altos y los hijos muy demandantes en todos sentidos. Espera a que nazca y estabilices tu presupuesto para retomar el asunto de la casa.

• Tienes planes de retomar la escuela o ya cursas algún posgrado.

• La empresa donde trabajas pasa un momento de inestabilidad. Pueden reducir horas o beneficios, o recortar personal.

• Tienes ganas (y planes serios) de viajar y conocer el mundo.

Cuándo deberías rentar

Aunque cada vez hay más solteros que buscan la independencia en unas escrituras, lo más común es que esa necesidad real llegue junto con el matrimonio y los hijos; por lo que una buena idea es dar este paso a través de una renta, pues esto te permitirá saber qué tan buen administrador de tus finanzas eres, antes de comprometerte con una hipoteca.

Por otro lado, si tu relación sentimental no atraviesa un buen momento y existe peligro de separación, una casa propia y una deuda a largo plazo pueden convertirse en un tema difícil de manejar tanto emocional como legalmente. Las depresiones y el estrés no son buenos consejeros.

Ahora bien, si tú y tu pareja son de espíritu libre y no les gusta echar raíces o les encanta viajar, comprar casa no tiene sentido y una hipoteca sería un lastre demasiado pesado. Otra posibilidad es que tu carrera profesional te exija periódicamente cambios de residencia, y rentar es tu mejor opción.

Las ventajas de rentar

1.- Vives feliz sin pagar predial, y otros impuestos y gastos relacionados con una casa. Tienes que cuidar el lugar, pero los problemas graves como cambiar el calentador, la instalación eléctrica o la herrería, son asunto del dueño.

2.- Tienes acceso a una casa mejor de la que podrías comprar. Las rentas son más baratas que las mensualidades.

3.- Brinda acceso a una mejor ubicación. Hay más casas en renta que en venta.

4.- Te da movilidad. Si algo no te gusta, puedes irte al terminar tu contrato. Un vecino, la zona, o la colonia; el mismo "depa" puede tener vicios ocultos. Si vives con tu pareja y no funciona, hay libertad para moverse.

5.- Si bajan tus ingresos puedes rescindir y buscar un sitio más barato.

6.- Si cambias de trabajo y el rumbo no te conviene, puedes moverte. Vivir cerca del trabajo brinda ahorros significativos.

7.- Tu trabajo requiere cambios de residencia periódicos.

8.- No tienes para comprar una casa en efectivo ni para dar un buen enganche que te permita contratar una hipoteca pagable. Puedes ahorrar la diferencia entre tu renta y lo que pagarías de hipoteca para luego comprar.

Hace algunos años, la regla era alquilar una casa en 1% de su valor. Así, una vivienda de $1,000,000 se rentaría en $10,000. La proporción es menor ahora, entre 0.5% y 0.7%. Viviendas de $3,000,000 se alquilan en cerca de $16,000.

Como ves, decidir comprar o rentar no sólo depende de los precios de las casas o si no te autorizaron un crédito hipotecario, también es necesario mirar tu momento de vida, saber si por ahora rentar soluciona tu necesidad de vivienda.

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A partir de agosto Infonavit ampliará monto de crédito

17 de Julio del 2014 | Editorial Metroscubicos

El Infonavit ampliará los montos máximos de créditos que ofrece de 483,000 pesos a 850,000 pesos, además de ofrecer créditos en pesos y a tasa fija a partir de agosto.

"Con esta acción las y los derechohabientes del Infonavit mejorarán sus opciones de vivienda ya que podrán adquirir inmuebles más espaciosos y mejor ubicados que respondan mejor a las necesidades que tienen", dijo en conferencia de prensa el subsecretario de Hacienda, Fernando Aportela.

El Infonavit empezará a otorgar créditos con el nuevo monto máximo a partir de agosto, y los resultados se evaluarán de forma continua por un periodo de 12 meses a fin de determinar cómo beneficia este producto a la oferta nacional de créditos hipotecarios.

El titular del instituto, Alejandro Murat, dijo que este producto irá también en cofinanciamiento con la banca comercial.

Agregó que el Costo Anual Total (CAT) será competitivo con los productos que actualmente ofrecen la banca y otros intermediarios financieros, y será menor que la tasa nominal. "Estamos pensando que estaremos en 10.5% y el CAT en el 12% más o menos".

Consulta tus puntos Infonavit y precalifícate aquí.

"Tratamos de generar aquí  un círculo virtuoso: aumentar la capacidad de compra de los derechohabientes, aumentar la participación de la banca, pero también complementar el Infonavit aquellas lugares donde la banca no tenga en estos momentos interés por participar", señaló por su parte el secretario de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, Jorge Carlos Ramírez.

Además los derechohabientes del Infonavit podrán tener acceso a créditos en pesos y a tasa fija por un plazo de hasta 30 años para tener tengan más claridad en los montos que pagarán, sin importar sus niveles de ingresos. Este plan no afectará a los créditos actuales. 

Lee: 4 claves de los nuevos planes Infonavit

"Este producto le permitirá a las y los derechohabientes conocer con precisión cuánto van a pagar hoy, mañana y a lo largo de todo el tiempo que dure su crédito […], la certidumbre que otorga el crédito en pesos y a tasa fija es sin duda un beneficio fundamental para las y los trabajadores de México", anunció en conferencia de prensa el subsecretario de Hacienda, Fernando Aportela.

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10 recomendaciones al comprar una casa

27 de Junio del 2014 | cnnexpansion.com

Es común que durante la compra de una casa o departamento las personas caigan en una especie de enamoramiento que no les permita ver los defectos o inconvenientes de la propiedad que eligieron y poner en riesgo sus ahorros y patrimonio.

En la elección de un inmueble deben tomarse en cuenta desde el estado físico de la propiedad, hasta los aspectos legales y financieros que le permitirán al comprador saber si la casa o departamento de tus sueños responde a sus necesidades de vivienda y presupuesto.

Los especialistas sugieren que del ingreso bruto mensual que tenga la familia se destine de un 30% a 35% al pago de la hipoteca, sin descuidar otras necesidades básicas.

Si buscas casa, no debes dejar pasar las siguientes recomendaciones:

1.- Identifica tus necesidades: Al iniciar la búsqueda de inmuebles, selecciona aquel que vaya acorde con tus necesidades, que tenga el tamaño y el número de habitaciones suficientes y esté cercano a tu lugar de trabajo. "Si compras una propiedad más grande de lo que necesitas, los gastos en predial, servicios y mantenimiento se elevarán y no disfrutarás de toda la casa", explicó Flavio Franyuti, director general de Crediteka, agencia hipotecaria.

2.- Verifica la estructura física: Si ya decidiste qué inmueble te gusta, pide a un arquitecto que te ayude a verificar que la casa se encuentre en condiciones de habitarla y que no tenga daños ocultos. "Si se trata de un departamento puedes preguntar a los vecinos más cercanos si la propiedad tiene alguna fuga que los afecte", recomendó el asesor hipotecario de ARX Patrimonium, Antonio Ramírez.

3.- La ubicación: La propiedad deberá contar conbuenas y suficientes vías de comunicación, servicios de educación, salud, comercios, seguridad, transportes, recreación y abasto. "Si el inmueble que vas a comprar tiene todos éstos servicios, tendrá una mayor plusvalía", dijo el asesor financiero de Creditaria, Rodolfo Zamora. Cuida que no esté ubicada en una zona de riesgo: debajo de líneas de alta tensión, depósitos de combustibles, ductos subterráneos, lechos de ríos, cerca de barrancas o áreas inundables.

Y si además está cerca de tu lugar de trabajo podrás también ahorrar en traslados, sobre todo si vives en una ciudad grande.

4.- Comprueba que quien venda la vivienda sea el dueño. Si la persona que vende la propiedad está casada por sociedad conyugal, debe tener la autorización de su pareja para poder venderla. Verifica que no exista un juicio testamentario inconcluso y que la propiedad no tenga hipoteca, alertó el presidente del Colegio de Nacional del Notariado Mexicano (CNNM), Javier Pérez Almaraz.

"Si no es el único dueño de la propiedad deberá contar con el consentimiento de los demás dueños para la compraventa", dijo.

5.- Verifica que haya escrituras: La escrituración de un inmueble es la única forma en la que el comprador tendrá la certeza jurídica de la propiedad ante terceros, incluyendo los bancos para contratar créditos con garantía hipotecaria. Esto puede verificarse en el Registro Público de la Propiedad.

"En el DF el costo de las escrituras incluyendo los derechos del registro, honorarios del notario, certificados de registro de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo fluctúa entre un 5 y 8% del valor de la propiedad", dijo el notario Javier Pérez.

6.- Forma de pago Según la Ley para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (‘Ley Antilavado’) el pago de la vivienda en efectivo solo se permitirá si es por 8,025 veces el salario mínimo del Distrito Federal, unos 540,000 pesos.

El dinero restante deberá pagarse a través de algún instrumento financiero como cheque o transferencia bancaria. "El notario está obligado a dar fe de la forma en que se pagó y también tendrá que guardar copia de los documentos bancarios con los que se completó el pago", dijo Pérez Almaraz.

7.- Pregunta por los adeudos. Por regla general el vendedor deberá tener al corriente las boletas del impuesto predial y servicios como luz, agua y gas. "La omisión en cualquiera de los pagos o cuotas anotadas, ocasionará que el nuevo propietario (comprador) adquiera todas esas deudas y deberá pagarlas", dijo Rodolfo Zamora.

8.- Elige un crédito hipotecario. Compara al menos tres hipotecas con diferentes instituciones financieras, tomar en cuenta el CAT, la tasa de interés, el plazo, las comisiones, la cobertura y costo de los seguros de vida y daños y el pago por mil, agregó Rodolfo Zamora, de Creditaria.

9.- Ten paciencia. De acuerdo, Antonio Ramírez, asesor de ARX Patrimonium, el tiempo promedio del proceso de compraventa puede ser desde 20 días cuando la operación es de contado, hasta 2 meses cuando es con crédito.

10.- Infórmate Para poder enterarte de la oferta de inmuebles así como la variedad de créditos hipotecarios disponibles en el mercado no podrás eludir el paso de informarte. Existen innumerables sitios en internet en los que se ofertan casas y departamentos nuevos y usados, y en los que puedes segmentar tu búsqueda de acuerdo al precio y zona que deseas. La oferta de créditos también es variada en el monto, enganche, tasas y facilidades que ofrecen. Compara más de uno para saber cuál te conviene

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Tus opciones de financiamiento inmobiliario

Gabriela Balcázar

10 de Junio del 2014 | Editorial Metroscubicos

Cuando alguien quiere comprar una casa o departamento, es muy común que no sepa cuál es el mejor camino. Quizás, ¿un banco?, ¿directamente con el desarrollador?, ¿un autofinanciamiento?, o bien, ¿acercarse con una sofom?

De acuerdo con los especialistas, todo depende del precio de la vivienda, de si estás afiliado o cotizas en algún instituto de vivienda; si tienes ahorros o si vas a requerir un crédito hipotecario; de tu nivel de ingresos y tus recursos para comprobarlos. Aquí te presentamos las opciones actuales que hay en el mercado financiero.

Las desarrolladoras

Es importante aclarar que "casi ninguna desarrolladora financia. Quizá lo hagan durante el periodo de construcción de la vivienda, pero por lo general el desarrollador construye, vende, y quiere cobrar el restante que le queda por pagar al cliente –el 80%, digamos—, a la hora de la escritura. Y ahí acabó esa parte del negocio. Ellos no se quedan financiando el crédito hipotecario", explica Ramón Estrada, especialista en el sector y director del comparador hipotecario en línea, hipos.com

Las desarrolladoras que tradicionalmente han tenido una tendencia hacia la vivienda de interés social (una vivienda de pocos m2 y, por lo general, alejada de los centros urbanos), en el rango de precio de hasta 500 mil pesos, como son Homex, GEO, Sadasi, financian su vivienda 100% a través de los institutos de vivienda como Infonavit y Fovissste.

Así, al final, quien pagará el inmueble es el trabajador, con su saldo. "En una vivienda de estas características es muy difícil que entre un banco, debido a que, usualmente, las instituciones bancarias dan financiamiento para montos arriba de los 500 mil pesos", señala el especialista. 

Vinte, por ejemplo, una constructora mediana que está sabiendo posicionarse en el mercado, si bien tiene en su portafolio vivienda de interés medio, construye y comercializa principalmente vivienda de interés social. De acuerdo con sus voceros, "Vinte no cuenta con un esquema de financiamiento propio. Les tramitamos a los clientes todos los créditos de Infonavit, Fovissste, SHF, Bancos, Sindicatos, Issfam, Pemex, entre otros. Pero si desean comprar de contado, les ofrecemos pagar la vivienda a un plazo de 6 meses, y se les entrega la casa al terminar".

Cofinanciamiento

Con lo que respecta a viviendas a partir de 1 millón, es común que haya un híbrido de financiamiento en el que están involucrados los institutos de vivienda y alguna institución bancaria. Estrada, de hipos.com explica que "es lo que conocemos como cofinanciamientos, en los cuales, el trabajador puede aprovechar su cuenta de vivienda, mientras que las aportaciones del patrón sirven para amortizar el crédito, además de que dichos créditos tienen condiciones bancarias, como la tasa de interés".

Mientras tanto, para la vivienda arriba de 1 millón y medio, aunque aplica el cofinanciamiento, y los trabajadores deciden aprovechar su saldo, la mayor proporción de financiamiento es bancaria.

Autofinanciamiento vs bancos

El autofinanciamiento es un esquema en el que el cliente se obliga a pagar una cierta cantidad mensual, dependiendo del monto del financiamiento que solicite. "Si fuera 1 millón de pesos, y no tienes nada para dar de enganche, habrá que pagar alrededor de 7 mil pesos al mes hasta alcanzar el 40 o 50% del monto, entonces puedes ser susceptible de que liberen el préstamo, lo que se hace por medio de sorteos. Pero aún no tienes el inmueble, por lo que deberás pagar paralelamente  una renta", explica Estrada.

Con Hir Casa, por ejemplo, empresa que tiene larga experiencia en el mercado, una vez que te liberan el dinero, el comprador elige el inmueble (nuevo, usado o para remodelar), hace todo el trámite con la empresa y con el vendedor para la compra-venta, y luego se escritura a nombre del cliente. Sin embargo, informa la compañía, "el cliente, mediante la firma de un contrato ante notario, se compromete a pagar el resto del préstamo, a reserva de perder el inmueble a favor de la desalloradora".

En un crédito hipotecario bancario, por el contrario, el banco libera el dinero de un golpe, después de todo un proceso de análisis y evaluación de requisitos, y el inmueble se queda como garantía. "Un banco evalúa el riesgo persona (ingresos, historial en Buró, etcétera) y, en segundo lugar, confirma, mediante un avalúo, que el inmueble que se va a quedar en garantía, realmente valga la pena", dice Estrada. 

En su opinión, "si tienes ingresos frecuentes, recomendaría que adquieran un crédito bancario, porque a diferencia de un autofinanciamiento, en una hipoteca puedes escriturar en 40 o 45 días, y estrenar tu casa pronto. Mientras que en un autofinanciamiento, tendrás que pagar una mensualidad más la renta del lugar en donde vives".

Definitivamente, los autofinanciamientos son para quien ya tiene un ahorro y puede dar un enganche que agilice la liberación del préstamo, de lo contrario pueden pasar incluso años para obtener el dinero.  "Y aquí el problema es que, si encuentras una casa que te interesa mientras estás pagando, no podrás comprarla hasta que tengas el dinero, y para ese entonces ya se habrá vendido.

Para este tipo de financiamiento también es importante comprobar ingresos constantes, por lo menos con la declaración de impuestos en el SAT. 

Para quien no comprueba ingresos

Los bancos no entran en el nicho del interés social. Y los trabajadores gubernamentales, se financian con Fovissste o Infonavit y otras modalidades tradicionales de crédito. Pero, ¿qué pasa con los no afiliados, que no tienen un sueldo fijo e, incluso, no tienen cuenta bancaria ni pagan impuestos?

De acuerdo con el especialista, han habido intentos por parte de las desarrolladoras, junto con aseguradoras, así como iniciativas del gobierno, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), para crear esquemas dirigidos a este nicho: los propineros (meseros), los taxistas, que trabajan y quizá tienen muy buenos ingresos mensuales, pero que por falta de garantías, no les aprueban el crédito de un día para otro.

 "GEO es una de ellas. En su esquema, el comprador tiene que comprobar un nivel de ahorro mensual de 4 o 5 mil pesos, por ejemplo, durante seis meses o un año",  explica Estrada.

Por su parte, la desarrolladora Casas ARA, además de operar como los anteriores en cuanto a tramitar el crédito de sus clientes con los institutos de vivienda y otros, ayuda a a conseguir financiamiento a quienes no pueden comprobar ingresos, pero que están en condiciones de adquirir un crédito hipotecario para comprarse una casa.

La empresa tiene un programa que permite sumar los ingresos en pareja, de padres o hermanos para realizar un cálculo que permita establecer la capacidad de endeudamiento. Y a diferencia del programa tradicional Cuenta con ARA, en la modalidad Express no tienes que esperar 6 meses para que una institución financiera avale tu crédito: si reúnes el monto del enganche de tu casa y tienes un buen historial crediticio, puedes obtener tu crédito inmediatamente"., señala Estrada.

Ahora que conoces el marcado hipotecario analiza cuál es el tipo de crédito que más se ajusta a tu perfil laboral y financiero.

Bienes raíces, inversión segura

23 de Abril del 2014 | CNNExpansión.com

¿Quieres vivir de tus rentas? La inversión en bienes raíces es considerada una de las más seguras y no tienes que ser un especialista para iniciarte como inversionista inmobiliario.

Sin embargo, antes de hacer una compra debes contar con algo de capital, tener información sobre el mercado y saber que estas inversiones no se destacan por su liquidez.

En caso de necesitar tu dinero tendrás que esperar de seis meses a dos años para venderla (dependiendo del mercado y de las condiciones de tu propiedad). Y si quieres vender con mayor rapidez, quizá tengas que sacrificar el precio.

Para que tu adquisición no termine afectando tu cartera, te presentamos los cinco consejos básicos antes de una compra inmobiliaria.

1. Conoce la zona antes de comprar

El principio básico para evaluar una propiedad se reduce a su ubicación, pues de ésta dependerá la forma en que aumentará su valor con el paso del tiempo, es decir, la plusvalía.

Un incremento en la plusvalía de la propiedad depende de las mejoras en el entorno que la rodea, incluyendo servicios, vialidades y accesibilidad.

El anuncio de una nueva línea del metro, parques o escuelas tenderá a aumentar el valor.

2. Un tamaño acorde a la zona

El tamaño de la propiedad debe ser acorde a la zona. Una casa demasiado grande u ostentosa entre otras de menor tamaño pierde competitividad.

Una casa que no cuente con el número de baños o habitaciones estándar en la colonia será menos apetecible.

3. Nunca encariñarse con un inmueble

Cuando los flujos no cubren el mínimo esperado por tu inversión, es momento de vender y moverte a nuevas inversiones.

Un rendimiento aceptable en el ramo de vivienda se ubica entre 5% y 6% anual sobre el valor.  Este rendimiento debe evaluarse una vez descontados los gastos que genera la propiedad, entre éstos, el pago de impuesto predial, el impuesto sobre la renta, mantenimiento y seguros.

Si la zona te permite obtener rentas por encima de este monto, quiere decir que debes conservar tu inversión.

4. Adquiere un inmueble que puedas pagar

Antes de comprar considera que al menos debes poder cubrir con la renta los pagos de la hipoteca.

Durante los primeros años de una hipoteca prácticamente estarás pagando sólo intereses, la propiedad aún no es tuya, por lo que poner de tu bolsa dinero extra para los pagos, además de flujo que genera la casa significa una ganancia para el banco y no para ti como inversionista.

No olvides que los contratos de crédito hipotecario te prohíben rentar la propiedad so pena de obligarte a liquidar el crédito si el banco te descubre.

5. Considera invertir en preventas

Una buena opción es invertir en preventas, ya que al financiar al constructor para terminar la propiedad obtienes el rendimiento al vender cuando la propiedad está terminada.

Busca opciones que cuenten con un gran número de clientes potenciales e investiga la seriedad del constructor, así como la posibilidad de que la obra esté lista en la fecha prometida.

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