Tus opciones de financiamiento inmobiliario

Gabriela Balcázar

10 de Junio del 2014 | Editorial Metroscubicos

Cuando alguien quiere comprar una casa o departamento, es muy común que no sepa cuál es el mejor camino. Quizás, ¿un banco?, ¿directamente con el desarrollador?, ¿un autofinanciamiento?, o bien, ¿acercarse con una sofom?

De acuerdo con los especialistas, todo depende del precio de la vivienda, de si estás afiliado o cotizas en algún instituto de vivienda; si tienes ahorros o si vas a requerir un crédito hipotecario; de tu nivel de ingresos y tus recursos para comprobarlos. Aquí te presentamos las opciones actuales que hay en el mercado financiero.

Las desarrolladoras

Es importante aclarar que "casi ninguna desarrolladora financia. Quizá lo hagan durante el periodo de construcción de la vivienda, pero por lo general el desarrollador construye, vende, y quiere cobrar el restante que le queda por pagar al cliente –el 80%, digamos—, a la hora de la escritura. Y ahí acabó esa parte del negocio. Ellos no se quedan financiando el crédito hipotecario", explica Ramón Estrada, especialista en el sector y director del comparador hipotecario en línea, hipos.com

Las desarrolladoras que tradicionalmente han tenido una tendencia hacia la vivienda de interés social (una vivienda de pocos m2 y, por lo general, alejada de los centros urbanos), en el rango de precio de hasta 500 mil pesos, como son Homex, GEO, Sadasi, financian su vivienda 100% a través de los institutos de vivienda como Infonavit y Fovissste.

Así, al final, quien pagará el inmueble es el trabajador, con su saldo. "En una vivienda de estas características es muy difícil que entre un banco, debido a que, usualmente, las instituciones bancarias dan financiamiento para montos arriba de los 500 mil pesos", señala el especialista. 

Vinte, por ejemplo, una constructora mediana que está sabiendo posicionarse en el mercado, si bien tiene en su portafolio vivienda de interés medio, construye y comercializa principalmente vivienda de interés social. De acuerdo con sus voceros, "Vinte no cuenta con un esquema de financiamiento propio. Les tramitamos a los clientes todos los créditos de Infonavit, Fovissste, SHF, Bancos, Sindicatos, Issfam, Pemex, entre otros. Pero si desean comprar de contado, les ofrecemos pagar la vivienda a un plazo de 6 meses, y se les entrega la casa al terminar".

Cofinanciamiento

Con lo que respecta a viviendas a partir de 1 millón, es común que haya un híbrido de financiamiento en el que están involucrados los institutos de vivienda y alguna institución bancaria. Estrada, de hipos.com explica que "es lo que conocemos como cofinanciamientos, en los cuales, el trabajador puede aprovechar su cuenta de vivienda, mientras que las aportaciones del patrón sirven para amortizar el crédito, además de que dichos créditos tienen condiciones bancarias, como la tasa de interés".

Mientras tanto, para la vivienda arriba de 1 millón y medio, aunque aplica el cofinanciamiento, y los trabajadores deciden aprovechar su saldo, la mayor proporción de financiamiento es bancaria.

Autofinanciamiento vs bancos

El autofinanciamiento es un esquema en el que el cliente se obliga a pagar una cierta cantidad mensual, dependiendo del monto del financiamiento que solicite. "Si fuera 1 millón de pesos, y no tienes nada para dar de enganche, habrá que pagar alrededor de 7 mil pesos al mes hasta alcanzar el 40 o 50% del monto, entonces puedes ser susceptible de que liberen el préstamo, lo que se hace por medio de sorteos. Pero aún no tienes el inmueble, por lo que deberás pagar paralelamente  una renta", explica Estrada.

Con Hir Casa, por ejemplo, empresa que tiene larga experiencia en el mercado, una vez que te liberan el dinero, el comprador elige el inmueble (nuevo, usado o para remodelar), hace todo el trámite con la empresa y con el vendedor para la compra-venta, y luego se escritura a nombre del cliente. Sin embargo, informa la compañía, "el cliente, mediante la firma de un contrato ante notario, se compromete a pagar el resto del préstamo, a reserva de perder el inmueble a favor de la desalloradora".

En un crédito hipotecario bancario, por el contrario, el banco libera el dinero de un golpe, después de todo un proceso de análisis y evaluación de requisitos, y el inmueble se queda como garantía. "Un banco evalúa el riesgo persona (ingresos, historial en Buró, etcétera) y, en segundo lugar, confirma, mediante un avalúo, que el inmueble que se va a quedar en garantía, realmente valga la pena", dice Estrada. 

En su opinión, "si tienes ingresos frecuentes, recomendaría que adquieran un crédito bancario, porque a diferencia de un autofinanciamiento, en una hipoteca puedes escriturar en 40 o 45 días, y estrenar tu casa pronto. Mientras que en un autofinanciamiento, tendrás que pagar una mensualidad más la renta del lugar en donde vives".

Definitivamente, los autofinanciamientos son para quien ya tiene un ahorro y puede dar un enganche que agilice la liberación del préstamo, de lo contrario pueden pasar incluso años para obtener el dinero.  "Y aquí el problema es que, si encuentras una casa que te interesa mientras estás pagando, no podrás comprarla hasta que tengas el dinero, y para ese entonces ya se habrá vendido.

Para este tipo de financiamiento también es importante comprobar ingresos constantes, por lo menos con la declaración de impuestos en el SAT. 

Para quien no comprueba ingresos

Los bancos no entran en el nicho del interés social. Y los trabajadores gubernamentales, se financian con Fovissste o Infonavit y otras modalidades tradicionales de crédito. Pero, ¿qué pasa con los no afiliados, que no tienen un sueldo fijo e, incluso, no tienen cuenta bancaria ni pagan impuestos?

De acuerdo con el especialista, han habido intentos por parte de las desarrolladoras, junto con aseguradoras, así como iniciativas del gobierno, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), para crear esquemas dirigidos a este nicho: los propineros (meseros), los taxistas, que trabajan y quizá tienen muy buenos ingresos mensuales, pero que por falta de garantías, no les aprueban el crédito de un día para otro.

 "GEO es una de ellas. En su esquema, el comprador tiene que comprobar un nivel de ahorro mensual de 4 o 5 mil pesos, por ejemplo, durante seis meses o un año",  explica Estrada.

Por su parte, la desarrolladora Casas ARA, además de operar como los anteriores en cuanto a tramitar el crédito de sus clientes con los institutos de vivienda y otros, ayuda a a conseguir financiamiento a quienes no pueden comprobar ingresos, pero que están en condiciones de adquirir un crédito hipotecario para comprarse una casa.

La empresa tiene un programa que permite sumar los ingresos en pareja, de padres o hermanos para realizar un cálculo que permita establecer la capacidad de endeudamiento. Y a diferencia del programa tradicional Cuenta con ARA, en la modalidad Express no tienes que esperar 6 meses para que una institución financiera avale tu crédito: si reúnes el monto del enganche de tu casa y tienes un buen historial crediticio, puedes obtener tu crédito inmediatamente"., señala Estrada.

Ahora que conoces el marcado hipotecario analiza cuál es el tipo de crédito que más se ajusta a tu perfil laboral y financiero.