20 de Agosto del 2014 | Editorial Metroscubicos
Este modelo de inversión es atractivo si estás buscas un retorno en corto plazo. Sin embargo, debes ser cauteloso, pues podrías encontrarte con empresas fraudulentas que pongan en riesgo tu capital. Te decimos cuáles son los caminos que puedes seguir.
Debes saber que hay cuatro esquemas para adquirir remates hipotecarios:
1. Acude a una entidad financiera, bancos, Sofoles o Sofomes
Estas instituciones tienen cartera de inmuebles adjudicados, propiedades que fueron recogidas ante el incumplimiento de pago de hipoteca, pasan por procesos jurídicos y una vez liberados se ponen de nuevo a la venta.
"La venta de inmuebles adjudicados no es ninguna tendencia", coincidieron al señalar Isidoro Sánchez Espejel, director ejecutivo hipotecario de Banorte Ixe y Enrique Margain, director de crédito hipotecario de Scotiabank, tras señalar que los bancos no están interesados en el negocio inmobiliario sino en recuperar el dinero prestado.
Antes de llegar a la adjudicación de un inmueble, los bancos hacen todo lo posible para que las personas no pierdan su propiedad y les ofrecen renegociar la deuda; sin embargo, la cifra va en aumento y al día de hoy el sector cuenta con una cartera conjunta de 12,000 propiedades, según datos de IXE Banorte.
Cada banco tiene su cartera de propiedades adjudicadas, que puedes revisar en sus páginas institucionales y conocer el tipo de problemática que presentan.
La ventaja de comprar mediante la banca es que no adquieres riesgos y la entrega es casi inmediata. Esto es, el banco ya se hizo cargo de liberar la propiedad del litigio y ésta pasó a ser de su propiedad, por esta razón además de que la puedes visitar cuantas veces quieras, una vez que se cierre el trato y pagues el monto convenido te entregarán tus llaves.
El descuento del inmueble no es tan alto como cuando compras la propiedad en litigio. Los descuentos promedian entre 5 y 10% sobre el valor comercial de la propiedad. Además, tienes la opción de elegir entre los diferentes productos crediticios de cada banco.
"Nunca vendemos propiedades que no son nuestras", dice Rodríguez, lo cual evita que el cliente corra el riesgo de no quedarse con la propiedad que eligió.
La cartera de propiedades de un banco está más diversificada en diferentes zonas del país y, Banorte en particular en la zona fronteriza. Las recuperadoras que contratan los bancos, manejan un promedio de 300 a 400 propiedades por año.
2. Despachos inmobiliarios o brókers especializados
Se trata de empresas privadas que compran carteras de créditos vencidos a los bancos o al Infonavit.
En este caso, lo que adquieres son los derechos litigiosos de una propiedad, no el inmueble, por lo que tendrás que esperar hasta que se libere judicialmente para que realmente seas el dueño. El descuento puede ser de hasta el 60% del valor de mercado.
El bróker es el responsable de estar en constante contacto con la institución financiera hasta que el cliente recibe su casa.
"Te llevamos de la mano en la realización del procedimiento jurídico, hasta la entrega física y legal de la propiedad", señaló Elizabeth Vargas Martínez, directora de inversiones patrimoniales y cartera vencida de Integra, empresa especializada en remates inmobiliarios .
Para dar certidumbre a la operación, la firma de Cesión de Derechos Litigiosos se hará ante Notario Público, así el inmueble quedará inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
"Si bien los juicios son tardados, el valor de remate va de $180,000", expuso Darío Tiburcio, gerente comercial de Up Town Remates Hipotecarios.
Recuerda que lo que pagas es una propiedad que actualmente está en litigio, adquiriendo los derechos legales y deberás esperar a que esté totalmente liberada para poder habitarla.
En el caso de que la fecha probable de adjudicación no se cumpla, el bróker tiene la obligación de ofrecerte una propiedad con las mismas características de la que habías elegido.
Casos comunes que retrasan el proceso de entrega:
- inquilinos de la casa no se quieren salir.
- servicios como agua, luz o predial presentan adeudo.
¡Cuidado con los fraudes!
Ante la proliferación de los despachos inmobiliarios que te ofrecen remates hipotecarios, vale la pena que tomes en cuenta los siguientes puntos que te ayudarán a identificar si el despacho que elegiste es serio:
- Las apariencias engañan
Por muy bien presentado que esté el vendedor, no hagas negocio con alguien que solo tenga número de teléfono móvil. Recuerda que las operaciones se hacen con contrato en mano y rente a un notario público.
- Acude a PROFECO
Si tienes duda sobre la seriedad del despacho que te ofrece propiedades, vale la pena acudir a la Procuraduría Federal del Consumidor para pedir información, solo necesitas la razón social del negocio.
3. Subastas del Servicio de Administración y Enajenación de Bienes (SAE)
Participar en subastas en línea es otra opción para invertir en bienes raíces y comprar a precios de oportunidad. El SAE oferta propiedades que el SAT o la Secretaría de Hacienda recogen a deudores del fisco
Hay vivienda de todos los segmentos, así como gran cantidad de terrenos rústicos y baldíos en zonas rurales, además de fincas, oficinas y bodegas a precios muy por debajo de su valor comercial.
En 2013, el SAE logró desplazar 456 inmuebles, 122% más de los 205 vendidos en 2012. Entre lo más destacado estuvo la venta de un edificio de oficinas en Guadalajara y un terreno en el centro de la Ciudad de Monterrey, asignados en $82,000,000 pesos y $81,000,000 pesos respectivamente, así como una plaza comercial en la ciudad de Durango con 176 locales.
Para 2014, la institución prepara esquemas más simples de subasta en línea con la idea de ganar seguidores.
4. También la AMFE subasta
La Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE) promueve entre el público en general la venta de bienes adjudicados.
En este caso los inmuebles se pueden adquirir utilizando créditos de las propias Sofoles y Sofomes, del Infonavit, Fovissste o la banca comercial.
La gran mayoría de los inmuebles están fuera de la Ciudad de México, de acuerdo con el Infonavit la mayoría se encuentran en Chihuahua, Sonora, Tijuana, Mexicali y Coahuila.
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