09 de Abril del 2014 | Editorial Metroscubicos
Gracias a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (los Fibras), puedes adquirir certificados de participación de oficinas, edificios y hasta de complejos hoteleros o naves industriales que, además de generarte rendimientos periódicos, son instrumentos que minimizan los riesgos que tendrías si invirtieras de manera privada en bienes inmuebles.
¿Qué son y cómo se constituyen?
Un Fibra es un fideicomiso que se encarga de rentar y administrar un conjunto de bienes inmuebles. El objetivo es que estas propiedades estén diversificadas por tipo de inmueble, por número, por tipo de inquilinos y por localización geográfica.
El analista financiero, Alfredo Huerta Chabolla, explica que en un Fibra pueden participar personas físicas y morales. Asimismo, señala que son tres los actores principales en este modelo de negocio: el propio fideicomiso, los administradores del Fibra y el público inversionista.
- En el caso del fideicomiso, los inmuebles de su portafolio inicial son aportados por personas físicas o sociedades mercantiles, a cambio de una contraprestación económica que puede ser capital o capital y certificados de participación.
- Los administradores del Fibra son expertos en materia inmobiliaria y de inversiones. Su función es primordial ya que deberán realizar las acciones necesarias para incrementar el valor del patrimonio del fideicomiso y, en consecuencia, aumentar el valor de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) emitidos.
- El público inversionista es pieza clave dentro de un Fibra, pues a través de la compra de certificados, inyecta dinero al Fideicomiso y le permite adquirir más propiedades que en un futuro le darán beneficios por rentas. Al adquirir un CBFI, el inversionista se convierte automáticamente en dueño proporcional de los inmuebles que integran ese Fibra, es decir, tiene una pequeña parte de esas propiedades. En caso de que el inversionista requiera liquidez, entonces acude a su casa de bolsa para vender su participación en el fideicomiso.
En México, la ley marca que los Fibras deben invertir al menos 70% de los activos totales en inmuebles destinados al arrendamiento o a actividades similares y, el resto, va a valores gubernamentales o acciones de sociedades de inversión de instrumentos de deuda.
¿Cuándo surgen?
Los Fibras son modelos de inversión relativamente nuevos cuyo antecedente inmediato son los REIT, Real Estate Investment Trust, surgidos en Estados Unidos en 1960. Jorge Castañares, director de negocios en Aguirre Newman, señala que los REITS, sociedades con millones de dólares invertidos, permitieron a ese país salir de su depresión.
Explica que en México los Fibras surgieron debido a la enorme necesidad que había de colocar la gran masa de dinero de las Afores, además de la urgencia de darle liquidez al mercado inmobiliario. Y es que los bancos y fondos de inversión extranjeros dejaron de prestar o de invertir capital en proyectos inmobiliarios en México y las Afores contaban con recursos que no podían invertir en el sector inmobiliario. En pocas palabras, había recursos pero faltaba el vehículo para canalizarlos.
Buenas ganancias
Los Fibras ofrecen dividendos seguros y previsibles desde cuatro pilares:
- Se obtiene una renta fija al distribuirse entre los tenedores de los certificados el 95% de las utilidades por concepto de la renta de los bienes inmuebles. Este pago, que es obligatorio, se realiza en forma de dividendo de manera trimestral.
- Ofrecen una renta variable en la compraventa de los certificados a través de la bolsa de valores. Estos certificados son susceptibles de elevar su precio conforme a la plusvalía de los inmuebles.
- El pago de impuestos recae a nivel de dividendo y no de las rentas.
- Los Fibras no retienen ingresos para crecer, para ello, deben levantar recursos en el mercado.
Catálogo de opciones
Actualmente, existen seis Fibras listadas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), cada una con un portafolio en diversas ramas inmobiliarias.
Fibra Uno: cuenta con un portafolio mixto comprendido de inmuebles comerciales, oficinas e industriales.
Portafolio: 312 inmuebles que suman 1,719,300 metros cuadrados.
Fibra Hotel: se concentra en el mercado hotelero de negocios.
Portafolio: 35 hoteles que representan 5,001 cuartos administrados por Grupo Posadas y Grupo Real Turismo bajo las marcas Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real y Real Inn.
Fibra Inn: se especializa en el mercado hotelero de negocios.
Portafolio: 14 hoteles operando las marcas Holiday Inn Express, Holiday Inn Express & Suites y Hampton Inn by Hilton con 2,423 cuartos.
Fibra Macquarie: se enfoca en el mercado industrial-manufacturero.
Portafolio: 244 inmuebles industriales con aproximadamente 2.5 millones de metros cuadrados.
Fibra Shop: es el fideicomiso más reciente. Comenzó a operar en el mercado el pasado mes de julio. Su cartera inicial está conformada por centros comerciales.
Portafolio: Ocho centros comerciales en zonas turísticas como Cancún y Los Cabos con una ocupación del 91%.
Fibra Terrafina: se enfocan en naves industriales y de logística.
Portafolio: 146 propiedades que suman 19.8 millones de metros cuadrados. Incluyen 132 propiedades industriales desarrolladas y 14 propiedades de reserva territorial.
Con cuánto puedes empezar
Los Fibras no requieren desembolsar cantidades millonarias. En México, los precios de los títulos representativos tienen un valor inferior a los 50 pesos. Sólo necesita acudir a la casa de Bolsa y comprar los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, CBFIs, del Fibra que selecciones. Regularmente, se pide como mínimo la adquisición de 100 títulos.
México, líder en Latinoamérica
Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces han crecido enormemente y han impulsado de manera definitiva al sector inmobiliario. A tan sólo dos años de iniciarse en la BMV, han alcanzado un valor de capitalización que supera los 112 mil millones de pesos. De acuerdo con José Manuel Allende, director adjunto de Planeación de la BMV, de 2011 a la fecha las cinco fibras listadas en la bolsa han arrojado recursos por 72 mil millones de pesos, lo que los hace instrumentos de inversión atractivos tanto para inversionistas nacionales como extranjeros. Estas cifras posicionan a México como líder del mercado en América Latina.
Roberto Charvel y Francisco Andragnes, socios de Metro Buildings, empresa dedicada al desarrollo y administración de edificios de departamentos en renta, opinan que los Fibras son una manera de democratizar la propiedad inmobiliaria y aseguran que estos fideicomisos dan la oportunidad a pequeños y medianos inversionistas de invertir en el sector inmobiliario a través de un instrumento con bajos costos transaccionales.
Sin duda, los Fibras cambiaron la manera de ver al sector inmobiliario mexicano y es claro que su sorprendente crecimiento despierta el apetito de muchos inversionistas.
Nota: Los precios de certificados de cada Fibra, así como su portafolio son datos que se modifican constantemente.
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