El ABC de Warren Buffett para los bienes raíces

02 de Abril del 2014 | cnnexpansion.com

"La inversión es más inteligente cuando es más práctica" — Benjamin Graham, The Intelligent Investor

Es apropiado que una cita de Ben Graham abra este ensayo porquemucho de lo que sé acerca de inversiones es gracias a él. Hablaré más acerca de Ben un poco más adelante, y aún más pronto hablaré de las acciones comunes. Pero primero permítanme contarles acerca de dos pequeñas inversiones no accionarias que hice hace mucho tiempo. Aunque ninguna de ellas cambió mucho mi patrimonio neto, son educativas.

Esta historia comienza en Nebraska. De 1973 a 1981, el Medio Oeste experimentó una explosión en los precios agrícolas, causada por la creencia generalizada de que se avecinaba una inflación galopante, y alimentada por las políticas de préstamo de los pequeños bancos rurales. Entonces la burbuja estalló, tras lo cual los precios bajaron 50% o más, lo cual devastó tanto a los agricultores apalancados como a sus prestamistas. A consecuencia de esa burbuja, quebraron cinco veces más bancos en Iowa y Nebraska que en nuestra reciente Gran Recesión.

En 1986, compré a la Corporación Federal de Seguros de Depósito (FDIC, por sus siglas en inglés) una finca de 162 hectáreas, ubicada a 80 kilómetros al norte de Omaha. Me costó 280,000 dólares, mucho menos de lo que un banco en quiebra habría prestado contra la granja algunos años antes. Yo no sabía nada sobre como operar una granja. Pero tengo un hijo que ama la agricultura, y aprendí de él tanto el número de fanegas de maíz y soya que la granja podría producir como cuáles serían los gastos de operación. A partir de estas estimaciones, calculé entonces que el retorno normalizado de la granja sería de alrededor del 10%. También pensé que era probable que la productividad mejorara con el tiempo y que los precios de los cultivos subirían más. Ambas expectativas resultaron ciertas.

No necesité ningún conocimiento o inteligencia inusual para concluir que la inversión no tenía ninguna desventaja y que potencialmente tenía ventajas sustanciales. Por supuesto, habría alguna mala cosecha ocasional y los precios a veces decepcionan. Pero ¿y qué? También habría algunos años inusualmente buenos, y nunca tendría ninguna presión para vender la propiedad. Ahora, 28 años más tarde, la finca ha triplicado sus ganancias y vale cinco veces o más de lo que pague por ella. Yo todavía no sé nada de agricultura y recientemente hice apenas mi segunda visita a la granja.

En 1993, hice otra pequeña inversión. Larry Silverstein, el propietario de Salomon cuando yo era presidente ejecutivo de la empresa, me habló de una propiedad minorista en Nueva York adyacente a la Universidad de Nueva York (NYU) que la Resolution Trust Corp. (RTC) estaba vendiendo. Una vez más, una burbuja había estallado -y ésta involucraba a los bienes raíces comerciales- y la RTC había sido creada para disponer de los activos de las instituciones de ahorro en quiebra cuyas prácticas crediticias optimistas habían alimentado la locura.

Aquí, también, el análisis era simple. Al igual que en el caso de la granja, el rendimiento actual no apalancado de la propiedad era de alrededor del 10%. Sin embargo, la propiedad había sido mal administrada por la RTC, y su ingreso aumentaría cuando se alquilaran varios locales no ocupados. Y lo más importante, el mayor locatario -que ocupaban alrededor del 20% del espacio del proyecto- estaba pagando un alquiler de alrededor de cinco dólares por pie cuadrado, mientras que otros locatarios pagaban un promedio de 70 dólares. La expiración de este contrato de ganga en nueve años seguramente proporcionaría un gran impulso a las ganancias. La ubicación de la propiedad también era excelente: la NYU no se movería a ninguna parte.

Me uní a un pequeño grupo que compró y gestionó el edificio. Cuando expiraron los antiguos arrendamientos, las ganancias se triplicaron. Las distribuciones anuales superan el 35% de nuestra inversión inicial de capital. Además, nuestra hipoteca original fue refinanciada en 1996 y nuevamente en 1999, movimientos que permitieron varias distribuciones especiales por un total de más de 150% de lo que habíamos invertido. Nunca he visto la propiedad.

Los ingresos tanto de la finca como del edificio cerca de la NYU probablemente aumentarán en las próximas décadas. Aunque las ganancias no serán dramáticas, las dos inversiones serán participaciones sólidas y satisfactorias durante mi vida y, posteriormente, para mis hijos y nietos.

ABC para el inversionista

Les cuento estas historias para ilustrar ciertos fundamentos de la inversión:

• No es necesario ser un experto para lograr un retorno de inversión satisfactorio. Pero si no lo eres, necesitas reconocer tus limitaciones y seguir un curso probado que funcione razonablemente bien. Mantén las cosas simples y no te vayas a los extremos. Cuando te prometan ganancias rápidas, responde con un rápido "no".
• Enfócate en la productividad futura del activo que estás considerando. Si no te sientes cómodo haciendo una estimación aproximada de los ingresos futuros del activo, simplemente olvídalo y sigue adelante. Nadie tiene la capacidad de evaluar todas las posibilidades de inversión. Pero la omnisciencia no es necesaria, sólo es necesario comprender las acciones que tú emprendes.
• Si en vez de eso te enfocas en el cambio de precio proyectado de una compra prevista, estás especulando. No hay nada incorrecto en ello. Pero yo sé que soy incapaz de especular exitosamente, y soy escéptico de los que afirman tener un éxito sostenido haciéndolo. La mitad de los que arrojan una moneda ganarán la primera vez, ninguno de esos ganadores tiene una expectativa de ganancia si sigue jugando el juego. Y el hecho de que un determinado activo se haya apreciado en el pasado reciente no es una razón para comprarlo.
• Con mis dos pequeñas inversiones, sólo pensé en lo que las propiedades podrían producir y no me importaron en absoluto sus valoraciones diarias. Los juegos son ganados por los jugadores que se enfocan en el campo de juego; no por aquellos cuyos ojos están pegados al marcador. Si puedes disfrutar de los sábados y domingos sin mirar los precios de las acciones, intenta hacerlo en los días laborales.
• Formar opiniones a nivel macro o escuchar predicciones de mercado o de nivel macro de los demás es una pérdida de tiempo. De hecho, es peligroso porque puede empañar tu visión de los hechos que son verdaderamente importantes.

Mis dos compras fueron hechas en 1986 y 1993. Lo que la economía, las tasas de interés, o el mercado de valores harían en los años inmediatamente posteriores -1987 y 1994- no era de ninguna importancia para mí al determinar el éxito de esas inversiones. No puedo recordar lo que los titulares o los expertos estaban diciendo en ese momento. Cualquiera que fuera el discurso, el maíz seguiría creciendo en Nebraska y los estudiantes seguirían acudiendo a la NYU.

Bienes raíces vs. acciones

Hay una gran diferencia entre mis dos pequeñas inversiones y una inversión en acciones. Las acciones ofrecen valoraciones minuto a minuto de tus participaciones, mientras que yo nunca he visto una cotización de mi granja o de mi propiedad en Nueva York.

Debe ser una enorme ventaja para los inversionistas en acciones tener esas valuaciones altamente fluctuantes colocadas en sus participaciones; y para algunos inversionistas lo es. Después de todo, si un tipo malhumorado rondara mi granja gritándome un precio todos los días por el cual compraría mi granja o me vendería la suya -y esos precios variaran ampliamente en cortos periodos, dependiendo de su estado mental- ¿cómo no habría de beneficiarme de su comportamiento errático? Si su grito diario fuera ridículamente bajo, y yo tuviera un poco de dinero extra, compraría su granja. Si el número que gritara fuera absurdamente alto, podría venderle mi granja o simplemente seguir cultivando.

Sin embargo, los propietarios de acciones permiten con demasiada frecuencia que el comportamiento caprichoso e irracional de sus colegas propietarios provoque que se comporten irracionalmente también. Debido a que hay tanta charla acerca de los mercados, la economía, las tasas de interés, el comportamiento de los precios de acciones, etc., algunos inversores creen que es importante escuchar a los expertos; y peor aún, que es importante considerar actuar según sus comentarios.

Esas personas que pueden sentarse en silencio durante décadas cuando poseen una granja o un edificio de departamentos, con demasiada frecuencia se vuelven frenéticos cuando se exponen a una corriente de cotizaciones de valores y a los comentaristas que los acompañan y que dan un mensaje implícito de "No te limites a sentarte allí: haz algo". Para estos inversores, la liquidez se ve transformada del beneficio incondicional que debe ser a una maldición.

Un flash crash o algún otro tipo de fluctuación extrema en los mercados no puede afectar a un inversionista más de lo que un vecino errático y hablador puede afectar mi inversión en la granja. De hecho, los mercados en caída pueden ser útiles para el verdadero inversionista si tiene dinero disponible cuando los precios divergen mucho de los valores. Un clima de miedo es tu amigo cuando inviertes; un mundo eufórico es tu enemigo.

Durante el extraordinario pánico financiero que se produjo a finales de 2008, nunca pensé siquiera en vender mi granja o mis bienes raíces de Nueva York, a pesar de que una severa recesión claramente se estaba gestando. Y si hubiera poseído el 100% de un negocio sólido con buenas perspectivas a largo plazo, habría sido absurdo para mí siquiera considerar deshacerme de él.

Así que ¿por qué vendería mis acciones, que eran pequeñas participaciones en empresas maravillosas? Es cierto que cualquiera de ellas finalmente podría ser una decepción, pero como grupo, ciertamente se desempeñarían bien. ¿Realmente alguien pudo creer que la tierra iba a tragarse los increíbles activos de producción y el ingenio humano ilimitado que existe en Estados Unidos?

Cuando Charlie Munger y yo compramos acciones -las cuales consideramos como pequeñas porciones de negocios- nuestro análisis es muy similar al que utilizamos al comprar empresas enteras. Primero tenemos que decidir si podemos estimar sensatamente un rango de ganancias a cinco años o más. Si la respuesta es sí, compraremos las acciones (o negocio), si se vende a un precio razonable en relación con el límite inferior de nuestra estimación. Sin embargo, si carecemos de la capacidad para estimar los ingresos futuros -lo cual suele ser el caso- simplemente pasamos a otros prospectos.

En los 54 años que hemos trabajado juntos, nunca hemos renunciado a una compra atractiva a causa del entorno macroeconómico o político, o los puntos de vista de otras personas. De hecho, estos temas nunca surgen cuando tomamos decisiones.

Recomendaciones para no profesionales

Es de vital importancia, sin embargo, que reconozcamos el perímetro de nuestro "círculo de competencias" y permanezcamos dentro de él. Incluso entonces, cometeremos algunos errores, tanto con las acciones como con las empresas. Pero no serán los desastres que se producen, por ejemplo, cuando un mercado con un prolongado ascenso induce el aumento de compras basadas en el comportamiento esperado de un precio y el deseo de estar donde está la acción.